初めて部屋を借りる方から業界人の方まで

不動産まめ知識

不動産証券化マスター

不動産証券化 -Key point-

★これまでの記事で重複する内容(重要ポイント)や混同しがちなポイントをまとめました。

特に、不動産証券化商品の組成に関わる方や、ARES不動産証券化マスター資格受験生の方にご参考頂ければと考えます。

 

・GK-TKスキームで信託受益権を扱うのは、現物不動産を扱うと不特法の制限を受けるため。

・つまり不特法は信託受益権に適用されない。

不特法の制限を受けずに現物不動産を保有できるのがTMK投資法人

・信託受益権者は受託業務に関与しないのが原則だが、信託財産への不当な強制執行など対する異議権や財産処分行為の取消権を持つ。

・信託受益権の譲渡や担保設定などには受託者の承諾が必要。

・自己信託(自ら委託者権受託者となる信託)は受益権取得者が50名未満の場合、内閣総理大臣の登録不要。

投資法人は資産の運用以外の行為を営業としてすることが出来ず、支店の設置も使用人の雇用も認められない。

TMKは資産流動化事業について予め内閣総理大臣に届け出なければならない。支店設置、使用人の雇用可能。

・届出は融資実行前であり、特定資産の売買契約締結後である必要がある。

・特定資産の追加取得は利害関係人全員の承諾により可能。現物不動産の場合は密接関連性が必要。(受益権なら不要。

・TMKの優先出資社員は議決権を有しない。

・TMKの発行する証券は「第一種有価証券」だが、取締役や使用人自ら募集を行う場合は届出義務はない。

・ただし、書面交付義務や広告の規制、損失てんの禁止など金商法の行為規制が準用されるので注意。

・レジャー施設やホテル事業でも、「不動産を売却し、利益を分配」する運用計画であれば不特法の制限を受ける可能性がある。

・特例事業者とは不特法事業を第三号、第四号事業者にアウトソースして遂行する事業者。

・特例事業者は「みなし宅建業者」とされ、営業保証金供託をはじめ、各種業法規制の対象となる。

・第二種金融商品取引業者が宅地建物取引業者でもある場合は宅建業法上の重説義務アリ。

・適格機関投資家等特例業務:自己私募や自己運用が届出のみで可能。

・実質支配基準:40%以上50%未満の議決権を有し、かつ緊密な関係過半の融資を行っている等の条件を満たす場合は連結対象。

・資産流動化型の場合、資産の譲渡先連結非対象。(倒産隔離の目的が達成できないから。)

・不動産証券化ヴィークルの会計基準において、販売用不動産棚卸資産に含まれる。

・棚卸資産は低価法で評価し、期末時点で正味売却価額が取得価額より下落している場合は貸借対照表価額とする。

・任意組合の個人組合員は不動産所得の金額の計算上生じた損失は無かったものとみなされる。(損益通算できない。)

・法人組合員の場合は組合損失のうち出資額を超える部分については損金算入できない。

・TMK適用:過小資本税制、利子等の課税の特例 不適用:留保金課税除外、中小企業の軽減税率、交際金の損金算入等。

・投信法にインサイダー規制は無い。(あるのは金商法

・投資法人の役員会は執行役員1名に対して監督役員は2名以上

・金商法:特定投資家 不特法:特例投資家 金販法:特定顧客 書面交付義務が省略される

・不動産の譲渡に関してはヴィークル毎に会計基準が異なる事がある。

・リスク・経済価値アプローチに基づいて会計処理が行われる。

・ファイナンス・リース リース金額:現在価値90% リース期間:残存期間75%以上

・TMKは特定資産(信託受益権を除く)を取得、賃貸、分配する場合特定資産管理処分受託者に対して業務委託する必要がある。

・適格特例投資家のみが事業参加者となる場合は不特法の許可は不要だが監督措置の対象となる。

・TMKに特定資産を譲渡する者優先出資証券の私募の取り扱いが可能だが金商法上の届出が必要。(金融商品取引業者の登録は不要

・2013年に改正された不特法上の特例事業ではSPCが現物不動産取得のために匿名組合出資を受けることが出来る

・信託受託者の債務 受益者債権:限定責任 第三者等債権:無限責任

・未公表の重要事実伝達で罪に問われるのは利益を目的とした取引であり、相手方も取引に至った場合

-不動産証券化マスター

Copyright© 不動産まめ知識 , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.