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不動産まめ知識

不動産証券化マスター

不動産証券化の概要

 

「不動産証券化」とは、キャッシュフローを生み出す「資産」を、自身のバランスシートから切り離す事を定義としています。

不動産以外にも証券化の対象となる資産にリース債権や知的財産権も含まれており、上述の通り「キャッシュフローを生み出す資産」は証券化が可能です。

この時、資産の所有者(オリジネーター)から資産を切り離した後の隔離先を「SPV』(Special purpose vehicle)と言い、

オリジネーターからSPVへ「譲渡」する形になります。

 

不動産証券化の効力

 

1.流動性

証券化することにより、投資家サイドから見ると実物不動産を購入するよりも遥かに少ない資金で投資が可能となりますので、「流動性」が高まります。(家主ではなく株主として不動産投資を始めることが可能です。)

この時、投資家には配当金への税金が課されるため、SPVの法人税課税(二重課税)を回避する仕組みを作る必要があります。

これを「導管性を持たせる」と言います。

(二重課税回避の仕組みについてはこちらの記事を参照ください。)

 

2.アセットファイナンス

また、証券化することによりオリジネーターは資金調達が可能ですが、これを「アセットファイナンス」と言い、「コーポレートファイナンス」に台頭する資金調達手段となります。

(コーポレートファイナンスが企業の信用力に基づく資金調達であるのに対し、アセットファイナンスは対象物件の信用力に基づく資金調達方法であるからです。)

よって企業としての信用力で資金調達が難しい企業でも、証券化スキームを用いることで別方向からの資金調達が可能となります。

(但し、コーポレートファイナンスと違い、調達資金の用途は限定的です。)

※不動産証券化と捉えると株式発行のイメージが強いですが、株式発行(コーポレートファイナンス)は直接金融であるのに対しアセットファイナンスは「市場型間接金融」であるため、混同に注意する必要があります。

 

3.キャッシュフローの加工とリスクヘッジ

実物不動産投資の場合、対象不動産の賃料収入から経費を差し引いたものがキャッシュフローとなりますが、証券化スキームを用い、ポートフォリオを形成することでキャッシュフローの加工とリスクヘッジが可能となります。

(多様なエリア、用途の不動産をミックスすることで収入源を多角化することができるからです。)

また、実物不動産を所有する場合は価格変動や災害等のリスクを負いますが、証券化スキームを用いることでこれらのリスクを投資家へ分散することが可能です。

 

不動産証券化がもたらす経済効果等

 

まず証券化されることで金融市場、株式市場のマネーが流入し、より流動性を高める事で個人投資家の投資機会を増やす効力があります。

さらに証券化にあたって「周辺ビジネス」の機会創出効果が見込めます。

デューデリジェンス(証券化対象物件の詳細な調査)において不動産鑑定評価、ER(エンジニアリングレポート)、マーケットレポートの提出が必要ですので、作成にあたって業者が動きます。

また証券化不動産自体を管理するPM(プロパティーマネージャー)や運用指示を行うAM(アセットマネージャー)の雇用創出、

発行証券の引き受けや募集にあたり金融機関の雇用創出までもが見込まれます。

 

不動産証券化市場の変遷

 

不動産証券化は流動性が急激に低下したバブル崩壊後の1990年代後半より急成長しました。

しかし、企業が所有する収益不動産のうち、証券化されている不動産は未だ20%弱となっており、さらなる規模拡大が見込まれています。

また、2010年代に問題となったシェアハウスの不正融資や大手デベロッパーの建物瑕疵など、個人投資家も金融機関も実物不動産を個人投資家が融資を受けて投資する事に対して逃げ腰になりつつある中で、不動産証券化の金融商品としての特性や実物不動産特有の投資リスクを分散する能力は注目すべきポイントとなっています。

-不動産証券化マスター

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