不動産競売とは
民事執行法に基づいて行われる不動産の売却手続きの事であり、「競売不動産」とは競売の対象となっている不動産を指します。
不動産競売の種類
①不動産強制競売（ヌ）
抵当権等の担保権を有しない債権者が確定判決等の債務名義をもとに行う。
②担保不動産競売（ケ）
抵当権等の担保を有する債権者がその担保権の実行として担保権を示す公的な文書をもとに行う。
◎競売対象不動産（強制競売、担保競売共通）
民法上・民事執行法上の不動産、その共有持分及び登記済み地上権。
永小作権とその準共有持分、及びその他特別法上の不動産とみなされるもの。
✔強制競売も担保不動産競売も要件は違えど、その手続きはほぼ同じです。
※競売不動産のほとんどは抵当権等が複数つけられており、担保競売です。
競売によって一般債権者が配当を受ける可能性は少ない為、強制競売（ヌ）事件が競売の対象となることは稀です。
故に（ヌ）事件の物件は要注意と言えます。
③形式的競売
遺産分割手続等、競売の本来の目的である債権回収とは異なる目的で行う。
★不動産の強制執行には競売の他に「強制管理」という方法があります。
これは差押不動産を管理人が強制管理し、そこから得られる収益や換価代金によって執行債権の満足を得る方法です。
一般流通不動産と競売不動産の相違点
一般流通不動産は購入窓口が主に宅建業者であり、宅建業法上の規制や買主への保護が図られているのに対して、
競売不動産は購入窓口が裁判所であり、買受人を保護する規制はありません。
競売不動産は民法上の契約不適合責任の適用が無く、賃借人等の占有者や不法占拠者が存在するといったリスクがあります。
また、一般流通不動産と違い購入前の内覧も事実上不可となっております※
よって一般の人が入札に参加する場合、競売代行業者を利用したり、競売不動産取扱主任者へ相談する場合が多いです。
※H16年の法改正により「内覧制度」が出来たため、後述します。
不動産競売の手続
①売却準備手続
先ず金銭債権者は弁済が無い場合、書面により不動産の競売を申し立てることができます。
強瀬競売の申立てがあると、裁判所は書類を検査し、
適法と認めるときは強制競売開始の決定をし、不動産差し押さえの宣言をします。
この時、書記官はただちに差押えの登記を管轄法務局に嘱託しなければなりません。
開始手続の終了後、裁判所は執行官に対し対象不動産の調査を命じなければなりません。
執行官は現況調査報告書を作成し、所定の日までに裁判所へ提出します。
また、裁判所は当該不動産の売却基準価額を決定するため、評価人（通常は不動産鑑定士）を選任し、評価を命じなければなりません。
評価人は評価書を作成し、所定の日までに執行裁判所へ提出します。
評価書の写しは物件明細書（書記官が作成）、現況調査報告書（執行官が作成）の写しとともに、
裁判所において一般の閲覧に供されます。
※物件明細書の写しの備え置きは売却実施の日の１週間前までにしなければなりません。
これらは競売物件の「３点セット」と呼ばれており、入札に当たってはこの３点セットを読み解いて検討する必要があります。
そして裁判所は評価書に基づいて売却基準価額を決めなければならず、
競売物件を購入しようとする者はこの売却基準価額の２割を下回る価額（買受可能価額）以上でなければ、買受の申し出は出来ません。
②売却手続
この段階が執行手続のうちの「競売」に相当する部分となります。
売却方法は書記官が以下の中から選択します。
1.期間入札 2.期日入札 3.競り売り 4.特別売却
なお、実務上は期間入札と特別売却を組み合わせた形で行われるのが通例となっています。
期間入札：執行官が一定期間「入札」を受け付け、開札期日に開札します。
特別売却：入札、競り売りで買受の申出が無かった場合に実施されます。先着順で、買受可能額以上で入札した者が買受人となります。
競売物件の調査
物件明細書（書記官が作成）
【必須記載事項】
不動産の表示（所在、土地面積、建物構造等）や買受人が引き受ける事になる権利関係の一定の情報を記載したものです。
※あくまで現況調査によるものですので、当事者の権利関係を確定するものではない点に注意が必要です。
具体的には、「不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの」、
「売却により設定されたものとみなされる地上権の概要」です。
（分かりやすい表現に置き換えると「購入後に引き継ぐ権利義務」と「購入後に発生する法定地上権の概要」になります。）
・消除主義（売却により効力を失う）権利
先取特権、使用収益をしない旨の定めがある質権並びに抵当権
・引受主義（買受人が負担する事となる他人の権利）
留置権（差押えの効力が生じた後のものも含む）、使用収益を伴う質権、担保権者・差押債権者に対抗できる用益権（賃借権、地上権等）
消滅する権利を有するもの及び差押債権者・仮差押債権者に対抗できる仮処分の執行
【任意記載事項】
占有者の有無、対象が借地権付き建物の場合は未払地代・分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金の滞納状況などがあります。
（引受主義かつ購入後の利用に深刻な影響を与えない負担事項は任意記載事項に該当するという認識です。）
現況調査報告書（執行官が作成）
競売不動産の形状、占有関係、その他の現況について調査した報告書です。
評価書（評価人が作成）
裁判所が任命した評価人（通常は不動産鑑定士）が競売不動産の評価額及び評価の過程を記載した書面です。
売却基準価額をはじめ、対象不動産の都市計画法・建築基準法等、不動産に関する公法上の規制についても記載されています。
※裁判所は、必要であると認められるときは売却基準価額を変更する事が出来ますが、あくまで評価員が価額の決定を行うため、
変更の場合は原則として裁判所から再評価または補充評価命令を発令して評価の見直しを行います。
期間入札の公告書
３点セットとは別に、入札期間開始の2週間前までに裁判所や庁舎に公告が掲示されます。
公告書には、３点セットに記載予定の売却関する重要事項が記載されています。
（追って作成される３点セットの冒頭には公告書の写しが添付されます。）
競売物件資料の閲覧方法
①執行裁判所で閲覧
②BIT（Broadcast Information of Tri-set system）
期間入札の参加資格
期間入札（買受けの申出）は個人法人問わず基本誰でも参加可能です。
資格証明書があれば外国人も、親権者の同意があれば未成年でも参加できます。
また、共有での入札も参加可能ですが、事前に執行官の許可が必要となります。
ただし、以下の者、物件については制限があります。
・債務者
自分の債務の弁済が先です。競売に興じている場合ではありません。
・過去に当該物件の入札に参加し、買受人になるも売却代金を支払わなかった者
キャンセルによるペナルティーです。
・物件が農地の場合
農地は別途法規制があり、売買取引が制限されています。農業に従事している人でないと基本的に購入できません。
・暴力団
期間入札の流れ
競売物件を購入したい場合、入札期間内（一週間以上一ヶ月未満）に、
「買受申出保証金」（通常は売却基準価額の２割）を提供して買受の申出を行います。
その後開札期日に最高価額での買受の申出をした者が、最高価買受申出人とされ、キャンセルに備えて次順位買受申出人も決定されます。
その後裁判所の審理を経て売却許可決定の言渡しがされます。
決定後、買受人は書記官の定める期限までに代金を納付しなければならず、納付されない場合売却許可決定の効力は失われます。
この時、次順位買受申出人がない場合は再売却の手続がとられます。
買受人が代金（保証金を除いた残額）を納付すれば、その時点で買い受けた不動産の所有権を取得することになります。
（具体的には買受人の残額、登録免許税の納付を受けて裁判所が差押え、抵当権等の登記抹消及び所有権移転登記の嘱託をします。）
★民事執行法改正により、買受人が事前に申し出れば、競売物件もローンを利用する事が出来るようになりました。
融資を受ける金融機関（抵当権者）の権利の登記は所有権移転と併せて行うことが可能です。
開札手続
入札期間終了後、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。
裁判所内の売却場で執行官が入札書の入った封筒を開封して入札書を読み上げて行われ、
最も高値を付けた人が「最高価買受申出人」（1位）と定められて氏名、入札価額が告げられます。
また、次順位買受申出資格のある入札人（2位）がいる場合にはその氏名、入札価額が告げられ次順位買受けの申出を催告した後、
執行官は期日の終了を宣言します、
入札人は開札期日に出頭する必要はなく、最高価額を付けた者は出頭していなくでも最高価買受申出人となることができます。
ただし、次順位の買受申出をするには開札期日に申し出る必要があるため、出頭する必要があります。
（代理人によって入札した場合は代理人が出頭すれば問題ありません。）
執行官は開札時に入札者又は書記官等を立ち会わせなければなりません。
1位と2位の決定方法
・1位が２人以上の場合
期日入札の方法により追加入札を実施します。（前回の入札額よりも高い価額で入札する必要があります。）
・追加入札に２人以上又は全員が応じない場合/追加入札でも同額だった場合
くじで1位を決定します。
２位になる資格とは
１位の次に入札額が高額で、買受可能価額（８割）と、１位の額から買受申出保証額（２割）を控除した金額のいずれか高い方以上の入札額である事です。
・２位が２人以上の場合
追加入札は無く、直ちにくじで２位を決定します。
売却決定期日・代金納付
裁判所は、最高価買受申出人と定めた者に対して売却許可をするかどうかの審理をし、
特に問題無ければやむを得ない場合を除いて開札期日から３週間以内の日で指定される売却決定期日に買受人決定の旨を利害関係人に対して言い渡すこととなり、書記官はその内容を公告します。
（売却不許可の場合、公告の必要はありません。）
決定に対し不服がある者は、決定から１週間以内に執行抗告による不服申立てが認められます。
1週間以内に不服申立てが無い、または申立てが却下または棄却され、決定が確定すると買受人として確定し、代金の納付が可能になります。
なお売却決定期日の終了前に執行停止文書が提出された場合、他の事由により売却不許可とする場合を除いて売却決定期日を開く事は出来ず、
訴訟で決着をつける事になります。
その場合、落札者が債務者（または占有者）と示談交渉を行い、一定の金銭（示談金）を支払うことで、執行停止文書の提出や訴訟を回避する
逆に、債務者側が落札者に対して示談金を支払うことで、落札者が手続を取り下げる（または売却不許可を受け入れる）といった決着が見込まれます。
代金の納付は売却許可決定が確定した時から１か月以内に納付する必要があり、納付後に所有権を取得します。
特別売却
入札及び競り売りの方法で買受の申出がなかった場合に実施されるのが特別売却です。
書記官は入札及び競り売りの方法で買受の申出がなかった場合に執行官へ、
やむを得ない場合を除き３か月以内の期間を定めて他の方法で不動産の売却を実施すべき旨を命ずることができるとされており、
この「他の方法」がすなわち特別売却を指しています。
特別売却の種類
・条件付特別売却実施処分（条件付特売）
期間入札の売却命令と同時に、期間入札において適法な買受の申出が無い時に特別売却を実施する方法です。
・特別売却実施処分に基づく特別売却（上申特売）
差押債権者からの買受希望者がいることを理由とする上申書の提出があった時に行う売却方法です。
特別売却の実施方法
・実施条件
少なくとも1回は期間入札等による売却にチャレンジしている必要があります。
・実施手続
執行官室へ買受申出保証とともに特別売却買受申込書を提出します。
・売却基準価額、買受可能価額
その直前の入札等における価額と同額とされています。
・買受申出の保証
期間入札等における保証の額と同様に、売却基準価額の10分の2とするのが通例です。
・買受申出の方法
買受申出保証金を、裁判所口座への振り込みor現金納付or裁判所が相当と認める有価証券の提出によって支払い、
特別売却物件買受申込書を執行官室に持参します。（期間入札等と同様）
※特別売却の場合は売却実施処分及び公告の中で売却決定期日を定めていないため、
買受けの申出があったタイミングで裁判所が売却決定期日を定めます。
内覧制度
H16年の法改正により内覧制度が新設されましたが、内覧はトラブルの発生により売却価額を低下させる危険性があり、
実施に際して一定の費用も掛かることから、その実施において差押差権者の申立てが要件とされてます。
また、不動産の占有者が差押債権者、仮差押債権者、売却により消滅する抵当権者に対抗できる権原を有する場合は占有者の同意がなければ、
内覧実施命令の発令は出来ません。
以上の通り厳しい条件の為、実務上はほとんど利用されていないのが現状です。
なお、裁判所は内覧の円滑な実施が困難であることが明らかな場合は、内覧実施の命令を取り消すことが可能です。
保証金の返還
開札の結果、最高価買受申出人及び次順買受申出人に指定された者以外の保証金については開札後、返還されます。
なお、次順買受申出人の保証金は、最高価買受申出人の代金納付の後、返還されます。
また、開札前に競売手続の停止、取消、取下げがあった場合も保証金は返還されます。
※取下げの場合、債務者の同意は不要ですが、最高価買受申出人または次順買受申出人の同意が必要です。
剰余主義
申立てをした債権者に、当該物件の売却代金の配当等が分配されないような事件については、手続は取り下げるものとされています。
競売は債務者の意思に反して強制的に目的不動産を売却し、差押債権者の金銭満足を図ろうとするものであるため、差押債権者が全く配当を受け取ることができない場合には、債権者の債権回収という目的を達することができず、手続きが無駄になるため許されるべきではないからです。（無益執行の禁止）
また、民事執行法では担保権について、売却によって消滅すると定めているため（消除主義）、差押債権者が配当を受けることができない場合、他の債権者も配当を受けられないままに担保権を失う事となってしまう（優先債権者の利益を害することになる）という理由もあります。
よって民事執行法では、買受可能価額を基準として、優先債権がなければ手続費用を、あればすべての優先債権者の債権額と手続費用をペイできなければ競売手続を行ってはならない、としています。（剰余主義）
※剰余の判断は現況調査報告書及び評価書が提出され、かつ配当要求の終期が到来したあとに判断されます。
競売手続の停止・取消
裁判所は、書記官が入札、又は競り売りの方法による売却を３回実施させても買受けの申出がなかった場合において、
事情を考慮した上で売却の見込みがない場合、強制競売の手続きを停止する事ができるとしています。
停止した場合、差押債権者が停止の通知を受けてから3か月以内に、売却を実施させるべき旨を申し出た場合、裁判所は売却を実施させなければなりませんが、その期間内に申出が無い場合、執行裁判所は強制競売の手続きを取り消すことができます。なお、差押債権者はその取消決定に対して執行抗告により不服を申し立てることができます。
代金納付の効果
代金納付時期
売却許可決定が確定した時は、買受人は書記官の定める期限（許可決定から１か月以内）までに代金を裁判所に納付しなければなりません。
そして、代金を納付した時に競売物件の所有権を取得する事となります。
（期限内に納付しない場合、代金不納付となり保証金は返還されません。）
期限の延期については書記官には権限がありますが、買受人からの申出は認められていません。
代金納付方法
代金納付期限通知書に記載の金額を納付期間内に納めます。（通知書に振込用紙が同封されている場合もあります。）
現金納付と振込納付の方法があり、一括納付する必要があります。
なお、支払済みの保証金は代金に充当されます。
登記の嘱託
嘱託する登記の内容
嘱託する登記は所有権移転登記のほか、物件明細書に記載されている「買受人が負担する事になる他人の権利」以外の権利の抹消登記です。
ex:差押え及び仮差押えの登記、抵当権等の登記、抵当権等設定前に登記された非担保目的の所有権移転の仮登記で最先順位でないもの等
登録免許税
登録免許税は対象不動産の固定資産評価額を基準として買受人が計算します。
この時、代金納付期限通知書原本を役所へ持参する事で固定資産評価証明書の交付を受ける事が出来ます。
登記嘱託が1/1-3/31（早生まれ）の場合は前年の、
4/1-12/31の場合は本年の課税台帳登録価額を採用します。
購入後の手続
物件の滅失
代金の納付前に滅失した場合、裁判所より競売手続は取り消されます。
代金納付後に滅失した場合、その危険は買受人が負担することとなります。
物件の損傷
代金の納付前に損傷した場合、
売却許可決定前の場合は売却不許可の申出をすることができ、裁判所より売却不許可の決定がされます。
売却許可決定後の場合は、売却許可決定の取消の申立てが出来ます。
★損傷とは物理的損傷以外に価値的損傷も類推適用されます。
代金納付後に損傷した場合、その危険は買受人が負担することとなります。
※民事執行法等の規定による買受人は債務者に対し、「種類・品質」以外の契約不適合について、
契約の解除・代金減額請求・損害賠償請求等をすることができます。
競売物件の不法占有
競売手続は所有者の意図に反して進められるため、元の所有者等が引渡を拒むケースがあります。
立退き料を支払う方法以外に、民事執行法の下に不動産の引渡命令制度による方法もあります。
引渡命令は確定によって効力が生じ、債務名義となります。
なお、事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者については、引渡命令は出来ないとされています。
引渡命令の要件
申立期間：代金納付から6か月以内
申立人：代金を納付した買受人や一般承継人（相続人等）
※特定承継人（買受人から買う人等）は申立人になれません。
相手方：債務者（強制競売の場合）、所有者（担保競売の場合）、買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者以外の占有者。
※この時、相手方としての占有者は「直接占有者」に限られます。
申立手続：買受代金を納付済という前提で書面にて行い、申立手数料等を納付する。
審理：裁判所は、債務者以外の占有者に対し引渡命令をする場合にはその者を審尋しなければなりません。
※既に審尋している時や権原によらず占有している事が明らかな場合は審尋は不要となります。
発令：裁判所は不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずる決定をします。
告知：申立人と相手方に引渡命令が決定された旨が告知されます。
競売物件に賃借人が居るケース
抵当権
抵当権の実行として担保不動産競売がなされた場合、買受人は抵当権者と同じ立場となるため、賃借人が賃借権の対抗要件を備えた時期が、
抵当権設定前：賃借権を買受人に対抗可能
抵当権設定後：賃借権を買受人に対抗できない
事になります。
※建物賃借権の対抗要件は民法上は賃借権の登記ですが、借地借家法では建物の引渡しをもって対抗要件としています。
しかし、これでは賃借人がかわいそうですので、民法では抵当権に後れる賃借権につき以下の制度を設けています。
建物の明渡猶予制度
原則として6か月の引渡の猶予を認める制度です。
あくまで建物の賃借人保護の為、土地の賃借人に対して猶予制度はありません。
また、買受人の代金納付時に実際に使用収益していることが必要です。
さらに競売開始前からの占有者か、強制管理若しくは担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借に基づく占有者である必要があります。
※本制度は猶予期間中に「賃借権その他の占有権原を付与」するものではありません。よって猶予期間内に買受人に対して建物の修繕を求めたり、債務不履行責任を追及したりすることは出来ず、猶予期間中の占有者は買受人に対して建物使用対価を支払う義務を負います。これは賃料ではなく「不当利得の返還」扱いとなります。
賃借権を対抗できる場合の債権債務取り扱い
・前所有者（債務者）に対する延滞賃料債権→買受人への引継ぎナシ。
・敷金関係→買受人への引継ぎアリ。（敷金返還債務を負う）
借地付建物を競売で取得したケース
借地権付建物を競売で取得した場合、賃借権の譲渡について土地所有者（借地権設定者）の承諾が必要になります。
承諾を得られない場合、買受人は建物を収去しなくてはならないため事実上借地権付き建物の競売は行われなくなります。
そこで、買受人が土地の賃借権を取得しても、借地権設定者に不利となるおそれが無いにも関わらず承諾をしない時は、裁判所はその買受人の申立てにより借地権設定者の承諾に代わる許可を与える事ができるものとされています。
物件に残置物（目的外動産）があるケース
買受時に占有者がいない場合でも、買受人が勝手に残置物を処分すると不法行為にあたるリスクがあります。
①交渉による方法
占有者、債務者と連絡が取れる場合は処分の承諾に関する書面を交わします。
立退き交渉同様、実際には処分費用を免除したりすることで円滑に進める事を試みます。
②法的手段による手法
処分の承諾が得られない、連絡がつかない場合は引渡命令→強制執行の流れの中で、動産の回収・保管・公売・処分を行います。
この場合、費用は全て買受人の負担となります。
買受人の保全制度
売却のための保全処分
差押え後も債務者は不動産の使用収益が出来ますが、それが価格減少行為になる場合は差押債権者の利益を保護する必要があります。
その為に目的不動産の価値を保全する手段を発令できる、としたものが売却のための保全処分制度です。
申立人：差押債権者
相手方：債務者又は占有者
申立ての期限：競売申立時～代金納付時までに
要件：価格減少行為が行われている事
内容：一定の行為制限、占有を解いて執行官にその保管をさせる、移転を禁止して執行官にその保管をさせる
（作為・不作為命令、執行官保管命令、占有移転禁止の保全処分）
※保全処分の相手方を特定する事が困難な場合は相手方を特定しないで執行官保管命令又は占有移転禁止の保全処分を発することができます。
担保不動産競売の開始決定前の保全処分
売却目的以外にも、担保権実行にも保全処分が認められています。
申立人：担保権実行者
申立ての期限：被担保債権の弁済期が到来して担保権実行の実質的要件が満たされた後から担保不動産競売開始決定が発令されるまで
占有移転禁止の保全処分
買受人が占有者に対し引渡命令手続を実行したい場合に、占有者が発令の段階で入れ替わる等すると厄介です。
そこで、引渡命令の相手方を固定するための手当てが占有移転禁止の保全処分となります。
要件：売却のためであり、買受人のためであり、担保不動産競売開始決定前の保全処分である事
※執行がされた事に善意か悪意かを問わず、執行官は執行後に占有した者、占有を承継した者に対し強制執行が可能です。