三者（効用・相対的希少性・有効需要）を通じて価格を形成する要因。
鑑定評価にあたっては、価格形成要因を「市場参加者の観点」から明確に把握し、
推移・動向・諸要因間の相互関係を十分に分析した上で三者に及ぼす影響を判定することが必要。
価格形成要因は「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」に分類される。
一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因。
・自然的要因
地質地盤・土壌土層・地勢の状態、地理的位置関係、気象の状態
・社会的要因
人口、家族構成、都市形成、公共施設、教育、社会福祉、取引・使用収益の慣行、
建築様式、情報化の進展（サテライトオフィスなど）、生活様式等 の状態
・経済的要因
貯蓄、消費、投資、国際収支、財政、金融、物価、賃金、雇用、企業活動、
税負担、会計制度、技術革新、産業構造、交通体系、国際化（インバウンド） の状態
・行政的要因
土地利用に関する計画及び規制、土地及び建物の構造・防火に関する規制、施策、税制の状態
★一般的要因は「地域的指向性」「偏向性」を持っている。
ex：雨量の多い地域は住宅地域としてはマイナス、農地地域ではプラスに作用する。
「一般的要因」の「相関結合」によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、
価格形成に全般的な影響を与える要因。
★一般的要因との相関結合となる理由は地域によって一般的要因の影響が異なる（地域的指向性、偏向性を有している）から。
つまり、地域内の不動産の価格水準に作用する要因とも言える。
市場参加者が不動産を選択するときの着眼点
住宅地域：快適性及び利便性
商業地域：収益性
工業地域：費用の経済性及び生産の効率性
転換・移行しつつある地域
鑑定評価にあたっては「転換後、移行後」の地域要因をより重視すべきであるが、
転換または移行の「程度が低い」場合は「転換前、移行前」の地域要因を重視すべきである。
不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。
土地
用途的地域における土地の価格の水準に比し、個別的な差異を生じさせる要因。
例えば、角地であればプラス、不整形地であればマイナス要因となる。
※ただし、上記の例で言うところの地域内の土地が、「不整形地だらけ」な場合は個別的な差異を生じさせないので、この場合は「地域要因」として取り扱われる。
★土地特有の市場参加者着眼点としては「埋蔵文化財の有無（周知の埋蔵文化財包蔵地か）」や「土壌汚染状況（要措置区域もしくは形質変更時届出区域の指定があるか）」等がある。
（↑↑いずれも土地取得後の利用上の制限やリスクを鑑みてマイナス要因となる。）
見込地・移行地
鑑定評価にあたっては「転換後、移行後」の個別的要因をより重視すべきであるが、
転換または移行の「程度が低い」場合は「転換前、移行前」の個別的要因を重視すべき。（地域要因と同様。）
建物
築年数（新築・増改築移転の年次）、面積、設計、施行の質や量、
（特に新築の年次は機能性や耐震性能、有害物質の有無の判断材料になる。）
耐震性（新耐震基準か）、有害物質の有無（アスベスト・PCB）、維持管理の状態等。
★市場参加者着眼点は建物の用途ごとに異なる。
（住宅であればキッチン・浴室、商業施設であれば売場面積、オフイスであれば床面積等。）
建物及びその敷地
建物等と敷地との適応の状態、修繕計画・管理計画の有無・実施の状態。
賃貸用不動産の場合は上記に加えて「賃貸管理の良否（稼働率・修繕履歴等）」も個別的要因となる。
・鑑定評価における一般的要因
不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）とは三者（効用・相対的希少性・有効需要）に影響を与える要因であり、一般的要因、地域的要因、個別的要因に分けられる。
一般的要因とは一般経済社会における不動産のあり方や不動産の価格に影響を与える要因であり、自然的・社会的・経済的・行政的要因に分類される。
つまり、不動産のあり方に影響を与えるこれらの要因を考察することが鑑定評価において重要となる。不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握されるものであり、
個々の不動産の価格は一般的要因・地域的要因・個別的要因を反映して形成されるものであるため、地域分析・個別分析を行うにあたり、基礎となる一般的要因の影響力について的確に把握する必要がある。
・個別的要因の作用
不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）とは三者（効用・相対的希少性・有効需要）に影響を与える要因であり、一般的要因、地域的要因、個別的要因に分けられる。
個別的要因とは不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、土地、建物の区分に応じて分けられる。
土地の種別は宅地・林地・農地に分けられ、さらに宅地については住宅地・商業地・工業地に細分される。
不動産の鑑定評価にあたっては価格形成要因を市場参加者の観点から的確に把握することが必要であり、宅地は快適性・利便性、商業地は収益性といった様に区分によって着眼点が異なる。
例えば接面道路の幅員が広い場合、商業地においては収益性を高める増価要因となる一方で広すぎる場合は地域の分断により収益性が低下し、減価要因となる。
住宅地の場合は日照・通風の確保によって快適性が高まり増価要因となる一方で戸建住宅が立ち並ぶ住宅地の場合は交通量の増加に伴う騒音の影響で減価要因となる場合もある。
また接面道路より画地が高い位置にある場合、商業地においては商品搬出入の観点から利便性に劣り、減価要因となる。
住宅地においては日照・通風・プライバシーの確保により増価要因となる一方で高すぎる場合は利便性に劣り、減価要因となる。
・埋蔵文化財、土壌汚染の留意事項
文化財保護法で規定された埋蔵文化財がある場合、土地利用の制約等により価格形成に重大なマイナスの影響を与える場合がある。
よって文化財保護法に基づく手続きに応じて以下の事項に留意する必要がある。
（1）対象不動産が文化財保護法に規定する周知の「埋蔵文化財包蔵地」に含まれるか否か
（2）発掘調査、試掘調査の指示がされているか否か
（3）埋蔵文化財の存在が判明しているか否か
（4）重要な遺跡が発見され、調査が行われる場合の土木工事の停止または禁止の期間、設計変更の要否
土壌汚染が存する場合は当該汚染の除去や拡散の防止、その他の措置に要する費用の発生や土地利用の制約等により価格形成に重大なマイナスの影響を与える場合がある。
よって土壌汚染対策法に基づく手続きに応じて以下の事項に留意する必要がある。
（1）対象不動産が土壌汚染対策法に規定する有害物質使用特定施設に係る工場もしくは事業場の敷地または敷地であった履歴を有する土地を含むか否か
（2）対象不動産が土壌汚染対策法の規定による土壌汚染状況調査の義務が発生している土地を含むか否か
（3）対象不動産が土壌汚染対策法の規定による要措置区域もしくは形質変更時届出区域の指定がなされている土地を含むか否か
なお、汚染の除去等が行われた後でも心理的嫌悪感等による価格形成への影響を考慮しなければならない点に留意する。