不動産の鑑定評価にあたっては「物的確定」のみならず「権利の確定」をする必要がある。
不動産は人文的特性によって常に変化しているため観念的に「確定」という作業がまず必要となり、
依頼を受けた不動産の現実の利用状況を「確認」し、最終的に再度「確定」をする。
1.「現状を所与」とした鑑定評価
依頼者が特段条件を付さない場合は現状を所与とした鑑定評価となる。
2.「建物等が存しない独立のもの」（更地）とした鑑定評価（独立鑑定評価）
地価公示、都道府県地価調査等は独立鑑定評価として価格を求めなければならない。
3.「現状を所与」としてその「構成部分」を対象とする鑑定評価（部分鑑定評価）
土地建物を分離して「建付地」と「建物」の様に分離して鑑定評価すること等。
4.併合又は分割を前提として併合後又は分割後の不動産を「単独のもの」とする鑑定評価。（併合鑑定評価又は分割鑑定評価）
5.造成に関する工事が完了していない建物について「工事の完了を前提」とした鑑定評価（未竣工建物鑑定評価）
未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、竣工後不動産の物的確認を行うための資料（請負契約書・設計図書等）を収集しなければならず、
法令上必要な許認可が取得されていて、工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。
★貸家敷を自建として評価を行う場合など、付着した権利がないものとして評価する場合も対象確定条件に該当する。（後述する想定上の条件とは異なる。）
★対象確定条件設定にあたっては、「鑑定評価書利用者の利益を害するおそれがないか」について確認しなければならない。
設定にあたっては、「鑑定評価書利用者の利益を害するおそれがないか」について確認しなければならない。
また、「実現性」「合法性」の観点から妥当なものでなければならない。
※実現性とは価格形成要因を変更する権限を持つ所有者等に意思があるか、資力があるか等。
想定上の条件の具体例：用途地域が変更された、前面道路が拡張した、土壌汚染が除去された等。
※想定上の条件に含まれるのは「個別的要因」「地域要因」のみで、「一般的要因」の想定は非現実的なものである為、対象外となる。
通常調査では確認が困難な「特定の価格形成要因」が存する場合、当該価格形成要因について「調査範囲等条件」を設定できる。
（埋蔵文化財の有無、土壌汚染の状況等）
設定にあたっては、「鑑定評価書利用者の利益を害するおそれがないか」について確認しなければならない。
なお調査範囲等条件は「除外」（ないもの）して鑑定評価をすることができる。
※「境界」については除外すると対象不動産の確定ができないので除外できず、「客観的に境界を推定」して評価を行うことが認められている。
※調査範囲等条件については「実現性」は求められていない。（権限者の意思や資力は問わないという事。）
鑑定評価が鑑定評価書利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合の条件設定制限
証券化対象不動産の鑑定評価や会社法上の現物出資目的となる不動産の鑑定評価等は原則として現実の利用状況と異なる条件設定をしてはならない。
ただし、証券化不動産の鑑定評価で一定要件を満たす（損害回避できる）場合は未竣工建物等鑑定評価を行うことができる。
（証券化の「開発型スキーム」に対応する為。）
★大前提として、条件設定をする場合は「依頼者との合意」が必須であり、
条件等が妥当でない場合は依頼者に説明の上妥当な条件に改定しなければならない。即刻鑑定中止というわけではない。
価格形成要因は常に変動していることから価格も常に変動しているので、
鑑定評価にあたっては不動産価格の判定の基準日を確定する必要があり、これを「価格時点」という。
また、賃料の価格時点は賃料の算定の期間の収益性を判定するものとして、その期間の「期首」となる。
（価格は不動産が存続する全期間の、賃料は一部の期間の経済価値。）
宅地・建物及びその敷地については「1月」その他土地については「1年」を単位とする。
※賃料の算定期間と支払時期は関係なく、価格時点とは「鑑定評価を行った年月日」の事。
鑑定評価書の発行日でも、実地調査を行った年月日でもない。
価格時点は「現在時点」を基本として「過去時点」「将来時点」の時系列に分かれる。
過去時点の鑑定評価は要因資料、事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。
将来時点の鑑定評価は不確実性が高いので原則として行うべきではない。
ただし、必要性があり、妥当性が認められる場合は将来の価格時点を設定できるものとする。
※未竣工建物評価はあくまで建物が完成した「想定」による評価の為将来評価には該当しない。
・正常価格
不動産の鑑定評価で求める価格は基本的には「正常価格」である。
正常価格とは市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす、市場で形成されるであろう「市場価値」を表示する適正な価格。（鑑定評価の市場代行機能）
合理的と考えられる条件を満たす市場の条件は「市場参加者」「取引形態」「公開期間」の３つの観点から整理することができる。
市場参加者：「買主が通常の資金調達能力を有している」ことが条件に挙げられ、これは「借入」と「自己資金」をもって不動産の購入資金調達が可能という意味である。
取引形態：市場参加者が制約されたり、売り急ぎを誘引するようなものでない必要がある。
公開期間：公開されている、とは価格時点において市場で既に公開されていた状況を想定することを言い、価格時点以降売買成立時まで公開されることではない。
・限定価格
不動産の併合、分割等によって正常価格と乖離が生じ、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場の限定に基づく「市場価値」を表示する価格。
例えば1,000万円の土地と500万円の土地を併合した土地の正常価格が2,000万円と評価される場合500万円の「増分価値」が生まれ、限定価格となる。
限定価格は正常価格よりも「必ず高く」なる。増分価値が生じないならば限定価格ではなく「正常価格」となる。（限定価格・特定価格が結果的に正常価格と乖離しない場合は正常価格。）
・特定価格
「法令等の社会的要請」により正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と乖離が生じる場合における「経済価値」を表示する価格。
特定価格を求めるケースには以下のものがある。
・証券化対象不動産に関わる鑑定評価の下で投資家に示すための「投資採算価値」を求める場合
証券化対象不動産の運用方法を所与として鑑定評価を行うが、運用方法による使用が「最有効使用と異なる」場合は特定価格として求めなくてはならないという事。
※取得時、保有期間の価格算定は運用方法を所与とするが、譲渡（出口戦略）に関しては正常価格で求める。
※最有効使用であれば「正常価格」であるという事。
・民事再生法により早期売却を前提とした価格を求める場合
通常の市場公開期間よりも短い期間で売却される事を前提とする為（公開期間が十分でない為）特定価格として求めなくてはならない。
・会社更生法または民事再生法により事業の継続を前提とした価格を求める場合
対象不動産の利用現況を所与とし、最有効使用と異なる場合には特定価格として求めなくてはならない。
・特殊価格
文化財等の市場性を有しない不動産について、利用現況等を前提とした不動産の「経済価値」を表示する適正な価格。保存等に主眼をおいて鑑定評価を行う場合の価格。
※あくまで費用面の価値を求めるものであり、文化的価値を求めるものではない。
利用現況を前提としない場合は「正常価格」となる。（寺を木造平家として鑑定する等）
・正常賃料（新規賃料）
「正常価格と同一の市場概念」の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。
・限定賃料（新規賃料）
「限定価格と合一の市場概念」の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する賃料。
・継続賃料
不動産の賃貸借等の継続に係る「特定の当事者間」において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。
（継続賃料は市場参加者が特定されている為、市場性を有しない。よって正常賃料と異なる。）
・対象不動産の確定
不動産の鑑定評価にあたっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点、価格又は賃料の種類を確定しなければならない。
不動産の鑑定評価を行うにあたっては、まず鑑定評価の対象となる土地または建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。
不動産は人文的特性として、併合及び分割の可能性を有する等、その範囲が可変的であり、権利の態様については所有権や地上権といった物権だけでなく、外見からはわかりにくい賃借権等の債権も評価の対象となる。また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合は、それぞれの権利利益について価格又は賃料が形成され得る等、その対象が複雑であるため、鑑定評価においては対象不動産を確定しなければならない。
・未竣工建物等の鑑定評価
不動産の鑑定評価を行うにあたっては、まず鑑定評価の対象となる土地または建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。
対象不動産の確定にあたって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。対象確定条件は鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて未竣工建物等鑑定評価等の条件がある。対象確定条件の設定にあたっては依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない。
未竣工建物等評価とは造成に関する工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることをいう。
未竣工建物等鑑定評価は価格時点において当該建物の工事が完了し、使用収益が可能である事を前提として鑑定評価を行うものであり、工事完了時点を価格時点とするものではない事に留意する。
未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、対象確定条件の妥当性の検討に加え、想定される竣工後の不動産に係る物的確認を行うため、必要な設計図書等及び権利の態様の確認を行うための請負契約書等を収集しなければならず、さらに当該未竣工建物等に係る法令上必要な許認可等が取得され、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。
特に証券化不動産の鑑定評価等、鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合は、原則として不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件の設定をしてはならない。
ただし、証券化対象不動産の鑑定評価で、上記の要件に加えて工事の中止、延期、内容の変更が発生した場合に生じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合は未竣工建物等鑑定評価を行うことができるものとする。
なお、未竣工建物等鑑定評価の設定をする場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。また、未竣工建物等鑑定評価の設定が妥当でない場合は依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。
・想定上の条件の妥当性
対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因または個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
この場合には設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない。
鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがある場合とは、想定上の条件を設定した価格形成要因が対象不動産の価格に影響を与える影響の程度等について、鑑定評価書の利用者が自ら判断することが困難であると判断される場合をいう。
実現性とは当該想定上の条件が実現する確実性をいう。なお、地域要因の想定上の条件を設定する場合、その実現に係る権能を持つ公的機関の担当部局から当該条件が実現する確実性について直接確認すべきことに留意すべきである。また、対象不動産に係る価格形成要因を変更する権限を持つ者（所有者や購入予定者等）に当該変更を行う資力があるかどうかを考慮しなければならない。
合法性とは公法上及び私法上の諸規制に反しない事を言う。
なお、想定上の条件を設定する場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。また、想定上の条件が妥当でないと認められる場合は依頼者に説明の上妥当な条件に変更しなければならない。
鑑定評価報告書における鑑定評価の条件の箇所には、想定上の条件が妥当であるとした根拠を明らかにするとともに、必要があると認められる時は当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。
・調査範囲等条件
土壌汚染の有無及びその状態など、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存在する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件（調査範囲等条件）を設定することができる。
ただし、調査範囲等条件を設定できるのは、当該価格形成要因に係る契約当事者間での取り扱いが約定される場合など、調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限る。
調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行う場合は当該条件を設定した価格形成要因を除外した鑑定評価も可能であるため、除外するかどうかの取り扱いについて明確にする必要がある。
なお、証券化対象不動産の鑑定評価など鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合は原則として、調査範囲等条件の設定をしてはならない。
調査範囲等条件の設定をする場合は依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。また、調査範囲等条件の設定が妥当でないと認められる場合は依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。
鑑定評価報告書における鑑定評価の条件の箇所には調査範囲等条件の内容及び評価における取り扱いが妥当であると判断した根拠を明らかにするとともに必要があると認められる時は当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。
個別的要因の「想定上の条件」は実現性の確認が必要だが、調査範囲等条件は鑑定評価書の利用者がリスクの判断や回避を行えることが前提となるため、実現性の確認は必要ない。
・価格時点の確定
不動産の鑑定評価にあたっては基本的事項として対象不動産、価格時点及び価格または賃料の種類を確定しなければならない。
不動産の属する地域は固定的なものではなくて常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものであり、不動産の価格は多数の価格形成要因の相互因果関係の組み合わせの流れである変動の過程において形成されるものである。（変動の原則）
このように価格形成要因は時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当とするものである。したがって不動産の鑑定評価を行うにあたっては不動産の価格の判定の基準びを確定する必要があり、この日を価格時点という。
鑑定評価報告書には価格時点を記載しなければならない。
・過去時点、将来時点の鑑定評価における留意事項
価格形成要因は時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当とするものである。したがって不動産の鑑定評価を行うにあたっては不動産の価格の判定の基準びを確定する必要があり、この日を価格時点という。
価格時点は鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合（現在時点）過去の場合（過去時点）及び将来の場合（将来時点）に分けられる。
過去時点の鑑定評価は対象不動産の確認等が可能であり、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。また、時の経過により対象不動産及び近隣地域等が価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に変化している可能性があるため、できるだけ価格時点に近い確認資料を収集し、それらを基礎に判断すべきである。
なお、事例資料は価格時点以前のものを採用すべきであり、最近の事例を時点修正して採用することは原則として許されない。
将来時点の鑑定評価は対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定について全て想定または予測しなければならず、不確実にならざるを得ないため原則としてこのような鑑定評価は行うべきではない。
ただし、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められる時は将来の価格時点を設定することができるものとする。
鑑定評価報告書には価格時点及び鑑定評価を行った年月日を記載しなければならない。
・価格の種類の確定
不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格を不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるものである。
したがって、鑑定評価によって求める価格は、基本的には現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格、すなわち正常価格である。
しかし、多様な社会的需要に応ずるためには正常価格を求めるだけでは不十分であり、正常価格以外の価格を求めることが必要となる。
そのため不動産の鑑定評価によって求める価格は基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格、または特殊価格を求める場合があるので、価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。なお、鑑定評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合がある事に留意しなければならない。
・現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場
正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
この場合において現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは以下の条件を満たす市場をいう。
市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由である事
取引形態や市場参加者が制約され、売り急ぎや買い進みを誘引するような特別のものでない事
対象不動産が相当の期間市場に公開されている事
相当の期間とは、対象不動産の情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは価格時点における不動産の需給動向や対象不動産の種類等によって異なる事に留意すべきである。また、公開されているとは価格時点において既に市場に公開されていた状況を想定することを言い、価格時点以降から売買契約成立まで公開されることではない事に留意すべきである。
なお、現実の社会経済情勢の下とは現実の社会経済情勢を所与とし、一部を捨象したり、理想的な条件に代えたりする事が無い事を要請している。
・限定価格
不動産の鑑定評価によって求める価格は基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。
限定価格とは、市場性を有する不動産について不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離する事により、市場が相対的に限定される場合における価値を適正に表示する価格をいう。限定価格の例としては以下のケースが挙げられる。
借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
借地権と底地の併合により完全所有権となり、借地契約による制限がなくなるため増分価値が生ずる場合がある。つまり、当該底地を市場価値より高い金額で買っても経済的合理性が認められるため第三者は介入できず、市場が相対的に限定されるため限定価格となる。
隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
隣接土地を併合する事によって地形が良好なものとなり、さらには寄与の原則により併合後の土地は併合前の土地と比較して最有効使用の程度が上昇するため増分価値が生ずる場合がある。つまり、当該隣接土地を市場価値より高い金額で買っても経済的合理性が認められるため第三者は介入できず、市場が相対的に限定されるため限定価格となる。
経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
ある土地を分割して購入しようとする場合、残地の利用効率が低下し減分価値が生ずる場合がある。この場合当該土地の所有者は減分価値分の補償を上乗せした価格でなければ譲渡しようとしない為、市場価格との乖離が発生し、市場が相対的に限定されるため限定価格となる。
正常価格を求められる不動産について、鑑定評価の依頼目的に応じて限定価格を求めた場合は両者の関係を明らかにし、かっこ書きで正常価格である旨を付記してその額を鑑定評価報告書に併記しなければならない。
・特定価格
不動産の鑑定評価によって求める価格は基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。
なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。
特定価格とは、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。特定価格を求める場合とは下記のとおりである。
証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は投資家保護の観点から対象不動産の収益力を適切に反映する収益価格に基づいた投資採算価値を求める必要がある。投資対象資産としての不動産の価格を求める鑑定評価については、上記鑑定評価目的の下で資産流動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法を所与とするが、その運用方法による使用が対象不動産の最有効使用と異なる場合は正常価格の前提となる、「対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行う」という市場参加者の要件を満たさない為、特定価格として求めなければならない。なお、投資法人等が投資対象資産を譲渡するときに依頼される鑑定評価で求める価格は正常価格として求めることに留意する必要がある。この場合、基本的に収益還元法のうちDCF法により求めた試算価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格及び積算価格による検証を行い、鑑定評価額を決定する。
民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合は早期の処分可能性を考慮した適正な処分価格として求める必要がある。鑑定評価に際しては、通常の市場公開期間より短い期間で売却されることを前提とするものであり、正常価格の前提となる「対象不動産が相当の期間市場に公開されていること」という条件を満たさない。したがって特段の事情が無い限り特定価格として求めなければならない。この場合、原則として比準価格と収益価格を関連づけ、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。
会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合は現状の事業が継続されるものとして当該事業の拘束下にあることを前提とする価格を求める必要がある。したがって対象不動産の利用現況を所与とすることにより前提とする使用が対象不動産の最有効使用と異なる場合には、正常価格の前提となる「対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行う」という市場参加者の要件を満たさない為、特定価格として求めなければならない。この場合、原則として事業経営に基づく純収益のうち不動産に帰属する純収益に基づく収益価格を標準とし、比準価格を比較考量の上、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。