不動産競売とは
民事執行法に基づいて行われる不動産の売却手続きの事であり、「競売不動産」とは競売の対象となっている不動産を指します。
不動産競売の種類
・不動産強制競売（ヌ）
抵当権等の担保権を有しない債権者が確定判決等の債務名義をもとに行う。
・担保不動産競売（ケ）
抵当権等の担保を有する債権者がその担保権の実行として担保権を示す公的な文書をもとに行う。
◎競売対象不動産（強制競売、担保競売共通）
民法上・民事執行法上の不動産、その共有持分及び登記済み地上権。永小作権とその準共有持分、及びその他特別法上の不動産とみなされるもの。
✔強制競売も担保不動産競売も要件は違えどその手続きはほぼ同じです。
※競売不動産のほとんどは抵当権等が複数つけられており、一般債権者が配当を受ける可能性は少ない為、強制競売（ヌ）事件が競売の対象となることは稀です。故に（ヌ）事件の物件は要注意と言えます。
・形式的競売
遺産分割手続等、競売の本来の目的である債権回収とは異なる目的で行う。
★不動産の強制執行には競売の他に「強制管理」という方法があります。これは差押不動産を管理人が強制管理し、そこから得られる収益や換価代金によって執行債権の満足を得る方法です。
一般流通不動産と競売不動産の相違点
一般流通不動産は購入窓口が主に宅建業者であり、宅建業法により業者への規制や買主への保護が図られているのに対して、
競売不動産は購入窓口が裁判所であり、買受人を保護する規制もありません。
競売不動産は民法上の契約不適合責任の適用が無く、賃借人等の占有者や不法占拠者が存在するといったリスクがあります。
また、一般流通不動産と違い購入前の内覧も事実上不可となっております。
よって一般の人が入札に参加する場合、競売代行業者を利用したり、競売不動産取扱主任者へ相談する場合が多いです。
不動産競売の手続
①売却準備手続
先ず金銭債権者は弁済が無い場合書面により不動産の競売を申し立てることができます。
強瀬競売の申立てがあると、執行裁判所は書類を検査し、適法と認めるときは強制競売開始の決定をし、不動産差し押さえの宣言をします。
この時、裁判所書記官はただちに差し押さえの登記を管轄法務局に嘱託しなければなりません。
開始手続の終了後、執行裁判所は執行官に対し対象不動産の調査を命じなければなりません。
執行官は現況調査報告書を作成し、所定の日までに執行裁判所へ提出します。
また、執行裁判所は当該不動産の売却基準価額を決定するため、評価人（通常は不動産鑑定士）を選任し、評価を命じなければなりません。
評価人は評価書を作成し、所定の日までに執行裁判所へ提出します。
評価書の写しは物件明細書（裁判所書記官が作成）、現況調査報告書の写しとともに、執行裁判所において一般の閲覧に供されます。
（これらは競売物件の「３点セット」と呼ばれており、入札に当たってはこの３点セットを読み解いて検討する必要があります。）
そして執行裁判所は評価書に基づいて売却基準価額を決めなければならず、
競売物件を購入しようとする者はこの売却基準価額の２割を下回る価額（買受可能価額）以上でなければ、買受の申し出は出来ません。
②売却手続
この段階が執行手続のうちの「競売」に相当する部分となります。
売却方法は裁判所書記官が以下の中から選択します。
1.期間入札 2.期日入札 3.競り売り 4.特別売却
なお、実務上は期間入札と特別売却を組み合わせた形で行われるのが通例となっています。
期間入札：執行官が一定期間「入札」を受け付け、開札期日に開札します。
特別売却：入札、競り売りで買受の申出が無かった場合に実施されます。実務上先着順で、買受可能額以上で入札した者が買受人となります。
期間入札の流れ
競売物件を購入したい場合、入札期間内に「買受申出保証金」（通常は売却基準価額の２割）を提供して買受の申出を行います。
その後開札期日に最高価額での買受の申出をした者が、最高価買受申出人とされ、キャンセルに備えて次順位買受申出人も決定されます。
その後裁判所の審理を経て売却許可決定の言渡しがされます。
決定後、買受人は裁判所書記官の定める期限までに代金を納付しなければならず、納付されない場合売却許可決定の効力は失われます。
この時、次順位買受申出人がない場合は再売却の手続がとられます。
買受人が代金（保証金を除いた残額）を納付すれば、その時点で買い受けた不動産の所有権を取得することになります。
（具体的には買受人の残額、登録免許税の納付を受けて執行裁判所が差押え、抵当権等の登記抹消及び所有権移転登記の嘱託をします。）
★民事執行法改正により、買受人が事前に申し出れば、競売物件もローンを利用する事が出来るようになりました。融資を受ける金融機関（抵当権者）の権利の登記は所有権移転と併せて行うことが可能です。
競売物件の調査
物件明細書（裁判所書記官が作成）
【必須記載事項】
不動産の表示（所在、土地面積、建物構造等）や買受人が引き受ける事になる権利関係の一定の情報を記載したものです。
※あくまで現況調査によるものですので、当事者の権利関係を確定するものではない点に注意が必要です。
具体的には、「不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの」、「売却により設定されたものとみなされる地上権の概要」です。
（分かりやすい表現に置き換えると「購入後に引き継ぐ権利義務」と「購入後に発生する法定地上権の概要」になります。）
・消除主義（売却により効力を失う）権利
先取特権、使用収益をしない旨の定めがある質権並びに抵当権
・引受主義（買受人が負担する事となる他人の権利）
留置権（差押えの効力が生じた後のものも含む）、使用収益を伴う質権、担保権者・差押債権者に対抗できる用益権（賃借権、地上権等）
消滅する権利を有するもの及び差押債権者・仮差押債権者に対抗できる仮処分の執行
【任意記載事項】
占有者の有無、対象が借地権付き建物の場合は未払地代・分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金の滞納状況などがあります。
（引受主義かつ購入後の利用に深刻な影響を与えない負担事項は任意記載事項に該当するという認識です。）
現況調査報告書（執行官が作成）
競売不動産の形状、占有関係、その他の現況について調査した報告書です。
評価書（評価人が作成）
執行裁判所が任命した評価人（通常は不動産鑑定士）が競売不動産の評価額及び評価の過程を記載した書面です。
売却基準価額をはじめ、対象不動産の都市計画法・建築基準法等、不動産に関する公法上の規制についても記載されています。
期間入札の公告書
３点セットとは別に、入札期間開始の2週間前までに裁判所や庁舎に公告が掲示され、３点セットに記載予定の売却関する重要事項が記載されています。
これは追って作成される３点セットの冒頭に写しが添付されます。
競売物件資料の閲覧方法
①執行裁判所
②BIT（Broadcast Information of Tri-set system）