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アセットマネジメント

アセットマネジメントとは投資用の不動産の取得、保有期間中の管理・運用、売却までの戦略立案及び実行の業務です。

この業務を遂行するのが「アセットマネージャー(AM)」です。

 

◆アセットマネジメントの流れ

先ず不動産ファンドの運用戦略を立てた後に運用戦略に即した物件を取得します。

取得時のファイナンス(デット、エクイティ)もアセットマネージャーの役割になります。

取得後の物件管理についてですが、物件に入居しているテナントの管理や物件共用部(例:エレベーター)の管理まで一貫してAMが担うのは厳しいです。

そこで、各セクションごとにプロへアウトソースします。(AMがアウトソース先を選定)

テナントの募集、管理を担う「プロパティマネージャー(PM)」と建物設備、共用部の管理を行う「ビルメンテナンス(BM)」と連携して保有期間中の管理・運用を行います。

保有期間を終え、売却時のファイナンス(リファイナンス)もAMの重要な役割です。

 

◆デューデリジェンス

様々な視点から投資対象不動産の調査を行うことでリスクを明確化させることで、物件取得時(アクイジション)はもちろん期中、売却前も実施すべきとされています。

ジャンルとしては「物的調査」「法的調査」「経済的調査」の3つに分かれます。

物的調査 :対象不動産の周辺地域や利用状況の調査。取得後のテナント募集(リーシング)戦略に役立てる。

法的調査 :権利関係(取得予定不動産の売主)賃貸借関係(テナントの内容)遵法性(建物用途に即した建築物であるか、どうか等)

(特に遵法性調査では建物本体やエレベーター等の「建築確認申請」「確認済証」「確認通知書」「検査済証」の発行、手続きが行われているかを確認し、現在の建物用途は変更手続きを経ているかの確認も必要です。)

経済的調査:マクロ・ミクロ双方の観点から見たマーケット調査に始まりテナント調査(信用力等)賃料推移調査等。

賃料には新規賃料継続賃料の2種類があり、新規賃料は「募集賃料」と「成約賃料」に分類されます。

募集賃料に対してテナントサイドの交渉が入ったりすることで、募集賃料と成約賃料の金額に乖離が生じることがありますので、募集賃料だけではなく、成約賃料についても調査する必要がありますが、日本の賃貸不動産市場において成約賃料の情報源が少ないという問題があります。

継続賃料は新規賃料に比べて変動が少ない傾向にあります。

(新規賃料の変動幅と既存賃料の中庸を取って更新時の賃料価格合意が形成されることが多い為です。)

 

◆アンダーライティング

組成するファンドの投資商品としての投資分析を行うことを指します。

デューデリジェンスで得た取得予定不動産の情報とローン条件等を勘案して投資商品の内容を決定します。

また、投資商品利回り等から逆算してAMの物件取得価格を求めるためのものでもあります。

 

◆ストラクチャリング

投資対象不動産取得のためのスキーム構築と運営する上で必要なプレーヤーの選定することです。

スキームには、

・GK-TKスキーム

・TMKスキーム(資産流動化法)

・J-REIT

・不動産特定共同事業法

等があります。(各スキームのおさらいはこちらの記事を参照ください。)

 

◆クロージング

物件の取得、売却の双方を指します。

取得に際して必要な作業がビジネスプランの策定(アンダーライティングによって算出した購入金額やローン条件から期中の収入支出、売却後の配当金まで網羅したもの)、ドキュメンテーション(対象不動産の取得に際する各種契約書内容の検討や交渉作業)です。

取得側も売却側もビジネスプランに則り、ドキュメンテーション作業を重ねていき、物件決済まで漕ぎ着けます。

 

本記事では不動産証券化(不動産ファンド組成)から解散までの簡単な流れの説明をしました。

不動産証券化における重要ポイントは「証券化スキームの選択」になりますので、下記をご覧ください。

スキーム TMK REIT GK-TK 不特法
根拠法 資産流動化法 投信法 会社法・金融商品取引法 不特法・金融商品取引法
投資対象 実物・信託受益権・ローン債権 実物・信託受益権 信託受益権 実物
SPV TMK 投資法人 GK GK
倒産隔離 特定持分信託・海外SPC利用 中間法人・海外SPCの利用 中間法人・海外SPCの利用
二重課税回避 配当金の損金算入 配当金の損金算入 TK利用 TK利用
デット 特定社債・借入 特定法人債・借入 ノンリコースローン ノンリコースローン
エクイティ 優先出資証券 投資証券 TK出資 TK出資
管理主体 信託会社など 運用会社(投資法人と別) 信託受託者 特例事業者

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