初めて部屋を借りる方から業界人の方まで

不動産まめ知識

不動産証券化マスター

プロパティマネジメント

 

プロパティマネジメントとは、ビルやマンションの入居者(テナント)の管理全般を指します。

家賃の集金は勿論、入居中のテナントのクレーム対応(設備不具合など)、テナントの誘致・賃貸募集(リーシング)まで幅広く、

プロパティマネージャーの腕次第で投資用不動産(証券化不動産)の賃料収入やキャッシュフロー、ひいては売却価格(利回り)が変わるため、

不動産運用の根幹と言うべきポジションにあたります。

 

◆主な業務内容

年間予算計画(バジェット)と月次報告書(マンスリーレポート)の作成

→字の通り、年間予算計画は賃料収入、駐車場収入、更新料といった収入と光熱費、税金、仲介手数料、ビルメンテナンス費用等の支出の年間推移を網羅し、

年間のキャッシュフローを予測する資料です。 月次報告書は実際の月毎キャッシュフローをまとめたものになり、バジェットと照らし合わせて月毎にPDCAを行うための材料になります。

 

○テナント募集業務

→テナントの募集から入居までの大まかな流れは下記の通りです。

現地内覧→申込→審査(与信)→契約書作成→契約→契約金の入金→引渡し

この申込~契約の間にオフィス・店舗の場合は内装工事(テナントの用途、ニーズに合わせるため)が行われることが多々ありますが、

A工事:貸主指定業者で貸主の負担にて行う工事

B工事:貸主指定業者で借主の負担にて行う工事

C工事:借主指定業者で借主の負担にて行う工事

の3つに大別されます。

(特に店舗の内装工事は建物躯体に影響を与える大掛かりなものになりますので、A,B工事にて実施されるケースが多いです。)

 

◯工事カンリ業務

PMは工事管理(たけかん)、工事設計者は工事監理(さらかん)を実施します。

前者は品質や工程の管理、後者は工事と設計図書を照合し監理する事を意味します。

★CASBEE

日本における建物の総合的環境性能評価ツールで、事業段階に応じた企画、新築、既存、改修の4つの評価ツールと 評価対象のスケールに応じた建築系、都市・まちづくり系のツールがあります。

 

○ビルメンテナンス業務(5種)

建物管理業務の目標の達成はビルメンテナンス業務仕様で決まると言っても過言ではありません。

ビルメンテナンス仕様では下記5つの業務内容について決定していきます。

①設備管理業務

日常運転監視業務」「定期整備業務」の2種類に分けられ、更に「常駐」「定期巡回」に分かれます。

エレベーターを例とすると日常運転監視業務はエレベーターの消費電力、走行距離の測定やカメラ監視、

定期設備業務はパーツ交換など事故防止のための修繕が挙げられます。

②保安警備業務

警備員常駐の「常駐警備方式」と警備システムによる「機械警備方式」があります。

③法定点検業務

受水槽、浄化槽、消防設備(非難はしご、消火器など)は各種法令により、定期点検と報告が求められています。

④定期保守業務

⑤清掃業務

★これらの業務の品質について分析・評価することを「インスペクション」と言います。

(インスペクションの良い点は分析評価に留まらず、改善行動に移す点にあります。)

 

○修繕計画業務

年間予算計画が年毎だとすると修繕計画は期中(購入から売却まで)の計画であり、

長期修繕計画(外壁改修・空調更新・屋上防水といった高額な10年超のスパンで実施する修繕)と中、短期修繕計画(1年~10年未満)の2つに分けて

計画します。

なお、プロパティマネジメントにおける「修繕」とは劣化した部位を新築時のレベルまで引き上げること、「更新」とは壊れたパーツを同等品に交換すること、

改修」とは新築時以上のレベルに引き上げることを指します。

-不動産証券化マスター

Copyright© 不動産まめ知識 , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.