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不動産まめ知識

不動産証券化マスター

ヴィークル別法務知識 (投資法人 特定目的会社 任意・匿名組合)

◆投資法人とは

 

投資法人は、その資産の運用以外の行為を営業としてすることが出来ません。

可能な業務:有価証券・不動産の取得、譲渡、貸借 不動産の管理の委託

※新築工事、増築やリニューアル工事の発注者となる事も可能。

また、本店以外の営業所を設けて使用人の雇用をすることも出来ませんので、

その資産の運用に関わる業務を資産運用会社(AM)に委託しなければなりません。

特定目的会社の場合支店の設置や使用人の雇用が可能なので混同しないように注意が必要です。)

運用の範囲についてですが、「特定資産」については、有価証券の取得または譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得または譲渡、不動産の貸借、不動産の管理の委託、宅地造成、建築の注文者となることなど、とされています。

特定資産とは有価証券、不動産賃借権・地上権などで、その範囲が規定されています。

投資法人は「内閣総理大臣の登録」を要します。(一見、資産運用会社が金商法の登録をしているので失念しがちです。)

・上場リート

2001年9月に東証に上場されました。

また、2008年5月より海外不動産への投資も可能となりました。

上場株式と同じように投資口の払い戻しがない「クローズドエンド型」になります。

これは上場制度によって投資口の換金性を保証している(第三者へ売却する事でのみ、投下資本の回収が可能)という事になります。

J-REITの上場審査基準において、委託する資産運用会社が一般社団法人投資信託協会の会員であることが必要です。

・私募リート

投資口の払い戻しを行う「オープンエンド型」になります。私募リートでは投資口の価格が株式市場の影響を受けにくいとされており、

金融市場や不動産市場の短期的動向に左右される事なく売却時期を設定できるメリットがあります。

(リーマンショックの教訓から運用が開始されました。)

私募で投資口を発行し、6ヶ月以内に上場申請する場合、投資口の割り当てを受けたものとの間で上場以後6ヶ月は継続所有することを書面で合意する、かつ東京証券取引所に提出する必要があります。(投機的な取引を防止する為)

・投資主総会

投資法人は規約によって、投資主が投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなす旨を定めることができます。(みなし賛成制度

・資産運用会社

投資法人はその資産の運用を外部に委託する必要があります。

資産運用会社は、内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者でなければならず、運用資産に不動産が含まれる場合宅建免許が必要です。

また、資産運用会社は、複数の投資法人から受託が可能ですが、利益相反の問題等もあるため大半の資産運用会社は1つの投資法人の資産運用業務のみを行っています。

(ここで注意すべきなのが、複数の投資法人の運用受託をしているAMはいかなる場合もイグジットの際は投資法人の許諾が必要という事です。)

・利害関係人の範囲について

投資法人の資産運用会社及びその取締役、会計参与、監査役、執行役員、使用人

投資法人の執行役員、監督役員及びその親族

これらの利害関係人については不動産取引に関して規制があります。

資産運用会社の子会社は規制対象ではありませんので混同しない様注意が必要です。)

 

◆資産流動化法

TMK(特定目的会社)

資産流動化法に基づき、その資産の流動化のみを目的とする法人です。投資法人と同じく、他の業務を営むことは出来ないとされています。

モノありきのスキームですので特定資産の追加は従来出来ませんでしたが、平成23年度改正法に伴い、利害関係人全員の承諾を得て資産流動化計画変更の届出をすることで追加できるようになりました。

この時、現物不動産を追加資産とする場合は既存の特定不動産との密接関連性が必要です。

つまり、信託受益権を追加資産とする場合は密接関連性は必要ありません。

また、特定資産(信託受益権を除く)を取得、賃貸、分配する場合特定資産管理処分受託者に対して業務委託する必要があります。

特定目的会社には「特定社員」と「優先出資社員」が存在し、特定社員の権利は劣後します。

また、優先出資社員は金銭以外の財産による出資は出来ません。また、議決権も有しません。

特定目的会社の発行する証券は「第一種金融商品」として扱われます。特定目的会社の場合、「自己募集」が可能です。(特定目的会社に特定資産を譲渡する者は優先出資証券の私募の取り扱いが可能ですが、金商法上の届出が必要です。)(金融商品取引業者の登録は不要

※特定目的会社は関連者などに係る純利子支払等の課税の特例適用対象から除外されています。

※特定目的会社は資本金1億円以下の中小企業に認められている法人税の軽減税率適用がありません。

・特定目的会社は取得物件の売買契約締結後業務開始の届出をする必要があります。

・流動化事業が終了(優先出資社員への配当や種々の債務履行を終える)した場合は30日以内に終了届出をする必要があります。

 

◆組合契約

組合契約とは主流なエクイティの調達方法になります。

組合員持分は「集団投資スキーム持分」と呼ばれ、「みなし有価証券」に分類されます。

・任意組合

出資財産は任意組合の財産になります。(出資に応じた持分を取得)

つまり組合員の共同事業であり、割り勘で不動産オーナーになるイメージです。よって組合の債務について無限責任を負います。

・匿名組合

出資財産について組合員自体は持分を持たず、処分権も有しません。営業者の単独事業に対して出資する株主のようなニュアンスです。

よって、匿名組合員の損失負担は出資した財産の範囲内に限られます。(有限責任)また、匿名組合の債権者は、匿名組合員個人に対して請求することは出来ません。

また、匿名組合員が破産手続開始の決定を受けた場合は匿名組合契約は終了し、出資価額の請求権のみが残ります。

(この場合、事業の終了までは出資価額の返還がなされない劣後特約が附帯される場合がほとんどです。)

匿名組合員が個人の場合、受け取る利益は雑所得になります。

-不動産証券化マスター

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