テナントあってのビル経営
テナントリテンション：契約の継続
テナントミックス：業種のシナジーを誘発し、カニバリゼーションを防ぐ
オフィスを考える視点とキーワード
オフィスワーカー：稼働率（早朝深夜の入退館）、空調（セントラル→個別）、化粧室
テナント企業：耐震性、アスベスト、BCP（事業継続計画）、移転費用
デベロッパー：複合ビル、投資採算性、まちづくり
投資家：収益性、情報の透明性（ディスクロージャー）、不動産と金融のミックス
PFI：プライベートファイナンスイニシアティブ
民間資金や経営能力を活用して公的施設の建設、維持管理、運営を行う手法
◎メリット
・低廉且つ良質なサービスの提供
・行政改革（民間企業の代行により行政が変わる）
・民間企業の事業機会創出
◎基本原則
・納税者目線でのVFM（バリューフォーマネー）の向上
・性能発注（民間企業の創意工夫を誘発するもの）であること
・契約主義（対等なパートナーシップを前提とするもの)であること
・業務連動払い（公共がプロセスに一貫して関与する）であること
など
◎対象施設
道路、鉄道、港湾、空港、河川、公園、上下水道、官舎、学校、賃貸住宅、社会福祉施設、研究施設、「船舶・航空機」←NEW
◎事業形態
・料金徴収型（独立採算型）
民間事業者が整備運営し、消費者から徴収する料金で回収する形態。
・一体整備型（ジョイントベンチャー型）
公共施設と民間施設を一体的に整備運営し、消費者から徴収する料金で回収する形態。
・公共サービス購入型
公共が民間事業者からのサービスを購入する形態。
◎所有形態
・BOT（ビルドオペレートトランスファー）
民間事業者が資金調達⇒一定期間管理・運営⇒資金回収後、所有権を公共に移転
・BTO（ビルドトランスファーオペレート）
民間事業者が資金調達⇒所有権を公共に移転⇒一定期間管理・運営する権利を得る
・BOO（ビルドオウンオペレート）
民間事業者が資金調達⇒一定期間管理・運営（公共への所有権の移転はナシ）
・BLT（ビルドリーストランスファー）
民間事業者が資金調達⇒公共にリース⇒資金回収後、所有権を公共に移転
◎事業調達方式
・総合評価方式：価格・サービス等総合的に勘案し落札者を決定
・公募型プロポーザル方式：あらかじめ定めた評価基準に従って落札者を決定
・コンセッション方式←NEW：施設所有権を公共のまま、民間の事業実施権利獲得を認める方式
CRE戦略：コーポレートリアルエステート
企業用不動産の有効活用によって企業価値を高める。（不動産業でない企業も経営的観点から不動産戦略を構築する）
★バブル崩壊、土地神話の崩壊によって不動産の価格下落リスクを考え、経営資源の一つとして意識するようになった。
シェアードサービス型戦略：不動産を経営資源と意識した上で、外部の不動産を取り巻くベンダーと従業員（社内顧客）のインターフェースを担う考え方の経営戦略
→従業員満足やCSRの観点からCRE戦略を実行する
大企業：社内にCRE専門部署を設置
中小企業：専門部署に代わってメインバンク等にCRE戦略を実行させる
クリエイティブオフィス：バリューチェーンの各段階において創意工夫を誘発するような仕掛け→HRMにプラスの作用をもたらす。
→オフィスを単なる「作業スペース」ではなく「コミュニケーションツール」「エコシステム」として捉える。
HRM：ヒューマンリソースマネジメント
人的資源活用
CSR：コーポレートソーシャルレスポンシビリティ
企業の社会的責任
ビル事業のパラダイムシフト
従来：銀行借入→建築→募集・賃貸・維持管理（所有者が直接実施）
現在：銀行借入+直接金融→建築（厳格化）→募集・賃貸（仲介業者への委託）→維持管理（テナントの要求品質UP、PM会社への委託）
不動産×金融=証券化→所有者が不特定多数→投資商品としての側面が強まる→AM会社への委託→「ビル事業のアンハンドリング化」
AM：対投資家の管理 PM：対テナントの管理 LM：テナント募集管理 CM：工事管理/監理 FM：経営資源の観点から見た管理 BM：ビルマネジメント
デューデリジェンス：法的調査、経済的調査、物理的調査
エンジニアリングレポート：デューデリジェンス報告書
ビル経営の企画・立案フロー
基本計画→設計計画→収支計画→資金計画
ビル設計フロー
基本設計→実施設計→基準階平面計画（空調、照明、OA、トイレ・・・）→建物共用部計画（駐車場、EV、エントランス・・・）
工事管理：施工品質
工事監理：納期・契約・支払
施工～竣工まで
工事請負業者選定
一括発注方式、分離発注方式、コストオン方式（一括発注先に指示の上分離発注し、CMFeeを工事費に加えて支払う）
CM（コンストラクションマネジメント）工事進捗管理等、工事請負業者で賄いきれない業務を遂行し、責任を負う。
竣工後→テナント誘致
アンカーテナント：他テナント誘致のトリガーとなるテナント（有名企業）
地球環境とビル経営
IPCC：気候変動に関する政府間パネル
COP：気候変動枠組条約締結国会議
Ex：COP21「パリ協定」
CASBEE：建築環境総合性能評価システム
BELS：建築物省エネルギー性能表示制度
LEED：建築物環境性能認証システム
WELL認証：居住者の健康・快適性に焦点を当てた認証システム
GRESB：グレスビー、不動産会社や運用機関を対象としたラベリング制度
TCFD：機構関連財務情報開示タスクフォース
ESG投資：従来の財務情報だけでなく環境、社会、ガバナンスを考慮した投資