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不動産まめ知識

ビル経営管理

ビル経営管理「企画・立案」

 

テナントあってのビル経営

テナントリテンション:契約の継続

テナントミックス:業種のシナジーを誘発し、カニバリゼーションを防ぐ

 

オフィスを考える視点とキーワード

オフィスワーカー:稼働率(早朝深夜の入退館)、空調(セントラル→個別)、化粧室

テナント企業:耐震性、アスベスト、BCP(事業継続計画)、移転費用

デベロッパー:複合ビル、投資採算性、まちづくり

投資家:収益性、情報の透明性(ディスクロージャー)、不動産と金融のミックス

 

PFI:プライベートファイナンスイニシアティブ

民間資金や経営能力を活用して公的施設の建設、維持管理、運営を行う手法

◎メリット

・低廉且つ良質なサービスの提供

・行政改革(民間企業の代行により行政が変わる)

・民間企業の事業機会創出

◎基本原則

・納税者目線でのVFM(バリューフォーマネー)の向上

・性能発注(民間企業の創意工夫を誘発するもの)であること

・契約主義(対等なパートナーシップを前提とするもの)であること

・業務連動払い(公共がプロセスに一貫して関与する)であること

など

◎対象施設

道路、鉄道、港湾、空港、河川、公園、上下水道、官舎、学校、賃貸住宅、社会福祉施設、研究施設、「船舶・航空機」←NEW

◎事業形態

・料金徴収型(独立採算型)

民間事業者が整備運営し、消費者から徴収する料金で回収する形態。

・一体整備型(ジョイントベンチャー型)

公共施設と民間施設を一体的に整備運営し、消費者から徴収する料金で回収する形態。

・公共サービス購入型

公共が民間事業者からのサービスを購入する形態。

◎所有形態

・BOT(ビルドオペレートトランスファー)

民間事業者が資金調達⇒一定期間管理・運営⇒資金回収後、所有権を公共に移転

・BTO(ビルドトランスファーオペレート)

民間事業者が資金調達⇒所有権を公共に移転⇒一定期間管理・運営する権利を得る

・BOO(ビルドオウンオペレート)

民間事業者が資金調達⇒一定期間管理・運営(公共への所有権の移転はナシ)

・BLT(ビルドリーストランスファー)

民間事業者が資金調達⇒公共にリース⇒資金回収後、所有権を公共に移転

◎事業調達方式

・総合評価方式:価格・サービス等総合的に勘案し落札者を決定

・公募型プロポーザル方式:あらかじめ定めた評価基準に従って落札者を決定

・コンセッション方式←NEW:施設所有権を公共のまま、民間の事業実施権利獲得を認める方式

 

CRE戦略:コーポレートリアルエステート

企業用不動産の有効活用によって企業価値を高める。(不動産業でない企業も経営的観点から不動産戦略を構築する)

★バブル崩壊、土地神話の崩壊によって不動産の価格下落リスクを考え、経営資源の一つとして意識するようになった。

シェアードサービス型戦略:不動産を経営資源と意識した上で、外部の不動産を取り巻くベンダーと従業員(社内顧客)のインターフェースを担う考え方の経営戦略

→従業員満足やCSRの観点からCRE戦略を実行する

大企業:社内にCRE専門部署を設置

中小企業:専門部署に代わってメインバンク等にCRE戦略を実行させる

クリエイティブオフィス:バリューチェーンの各段階において創意工夫を誘発するような仕掛け→HRMにプラスの作用をもたらす。

→オフィスを単なる「作業スペース」ではなく「コミュニケーションツール」「エコシステム」として捉える。

HRM:ヒューマンリソースマネジメント

人的資源活用

CSR:コーポレートソーシャルレスポンシビリティ

企業の社会的責任

 

ビル事業のパラダイムシフト

従来:銀行借入→建築→募集・賃貸・維持管理(所有者が直接実施)

現在:銀行借入+直接金融→建築(厳格化)→募集・賃貸(仲介業者への委託)→維持管理(テナントの要求品質UP、PM会社への委託)

不動産×金融=証券化→所有者が不特定多数→投資商品としての側面が強まる→AM会社への委託→「ビル事業のアンハンドリング化」

AM:対投資家の管理 PM:対テナントの管理 LM:テナント募集管理 CM:工事管理/監理 FM:経営資源の観点から見た管理 BM:ビルマネジメント

デューデリジェンス:法的調査、経済的調査、物理的調査

エンジニアリングレポート:デューデリジェンス報告書

 

ビル経営の企画・立案フロー

基本計画→設計計画→収支計画→資金計画

ビル設計フロー

基本設計→実施設計→基準階平面計画(空調、照明、OA、トイレ・・・)→建物共用部計画(駐車場、EV、エントランス・・・)

工事管理:施工品質

工事監理:納期・契約・支払

施工~竣工まで

工事請負業者選定

一括発注方式、分離発注方式、コストオン方式(一括発注先に指示の上分離発注し、CMFeeを工事費に加えて支払う)

CM(コンストラクションマネジメント)工事進捗管理等、工事請負業者で賄いきれない業務を遂行し、責任を負う。

竣工後→テナント誘致

アンカーテナント:他テナント誘致のトリガーとなるテナント(有名企業)

 

地球環境とビル経営

IPCC:気候変動に関する政府間パネル

COP:気候変動枠組条約締結国会議

Ex:COP21「パリ協定」

CASBEE:建築環境総合性能評価システム

BELS:建築物省エネルギー性能表示制度

LEED:建築物環境性能認証システム

WELL認証:居住者の健康・快適性に焦点を当てた認証システム

GRESB:グレスビー、不動産会社や運用機関を対象としたラベリング制度

TCFD:機構関連財務情報開示タスクフォース

ESG投資:従来の財務情報だけでなく環境、社会、ガバナンスを考慮した投資

 

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