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不動産まめ知識

行政法規

不動産の鑑定評価に関する法律

 

 

不動産の鑑定評価に関する法律

 

・登録権者

鑑定士:国土交通大臣のみ懲戒処分)

鑑定業者:国土交通大臣or知事(宅建業と同じルール)(監督処分)

 

・不動産鑑定士業務

土地等の適正な価格の形成に資することを目的とする。

不動産鑑定士は「不動産鑑定業務」と「相談業務」を行う。

 

・不動産の鑑定評価に該当しない例外

農地、採草放牧地、森林の取引価格の評価。

これ以外はの不動産の鑑定業務は鑑定評価に該当する。

 

不動産「鑑定士」の登録

 

鑑定士試験に「合格」し、実務修習を「修了」し、国土交通大臣の「確認」を受けた者は

「不動産鑑定士となる資格を有する者」であり、

都道府県知事を「経由」して「登録申請書」を国土交通大臣に「提出」し、登録を受けることで不動産鑑定士となる。

・登録拒否事由

国土交通大臣は登録申請書の提出があった際、以下の「登録欠格事由」に該当しない場合は遅滞なく登録手続きをする必要がある。

「未成年者、成年被後見人、被保佐人」

「不正手段によって登録を受けた、不当な鑑定評価を行った、禁止処分に違反した」ことより

「登録消除処分」を受け、処分の日から「3年」を経過しない者。

 

・登録の期間

登録は「一生有効

・登録の変更

登録内容に変更があった場合は「遅滞なく」国土交通大臣に「申請

・死亡等の届出

相続人が、死亡を知った時から30日以内」に国土交通大臣に「届出

(消除の場合は消除から30日以内)

・登録の消除

国土交通大臣は次の場合登録消除処分をしなければならない。

「本人から消除の申請」

「死亡等の届出」

「不正の手段で登録を受けた事が発覚した時」

 

不動産「鑑定業者」の登録

 

不動産鑑定業とは「報酬を得て」鑑定評価を業として行う事。

無報酬の場合不動産鑑定業に該当しない。

・登録拒否事由

登録の申請があった場合、登録拒否事由に該当する、あるいは申請書に虚偽の記載があったり記載が欠けていた場合はその登録を拒否しなければならない。(補正の機会はない。与える義務もない。

※不動産鑑定士として登録消除処分を受け、その処分から3年を経過しない者も鑑定業者登録拒否事由に該当する。

 

・登録の期間

鑑定業者は「登録から5年」(鑑定士は「一生有効」

・登録の変更

登録内容に変更があった場合は「遅滞なく」国土交通大臣に「申請

※鑑定業者の場合、申請は主たる事務所の知事を「経由」して行う。

・登録換え

事務所の新設、廃止によって登録権者に変更がある場合は「事前に」登録換えの手続きをする。

・廃業の届出(鑑定士でいう死亡等)

廃業の場合は「30日以内」に「登録権者」に「届出

・登録の消除

登録権者は次の場合登録消除処分をしなければならない。

「本人から消除の申請」

「廃業等の届出」

「不正の手段で登録を受けた事が発覚した時」

・専任の不動産鑑定士設置義務

鑑定士でない鑑定業者は事務所ごとに専任の鑑定士を「1人以上」置かなければならない。

鑑定士である鑑定業者でも、自ら不動産鑑定評価を行わない事務所についても専任の鑑定士を「1人以上」置かなければならない。

大雑把にいうと事業主、つまり「社長」が鑑定士なのかどうかを聞かれています。

専任の鑑定士が欠けた場合は「2週間以内」に必要な措置を取らなければならない。

・鑑定評価書

鑑定業者は依頼者へ「鑑定評価書」を交付する義務、署名押印義務を負う。

また鑑定業者は鑑定評価書の写しを「5年間保存する義務を負う。

・書類提出義務

鑑定業者は毎年1月31日に一定の書類登録権者に提出しなければならない。

(過去1年間の事業実績の概要、事務所ごとの鑑定士の変動を記載した書面)

・書面の閲覧義務

登録権者は「不動産鑑定業者登録簿」「事業実績の概要書類」を公衆の閲覧に供さなければならない。

 

・懲戒処分(不動産鑑定士に対する処分

※懲戒処分できるのは「国土交通大臣」のみ

懲戒処分には「戒告」「1年以内の期間の業務禁止処分」「登録消除処分」がある。

故意に」不当な鑑定評価を行った場合は登録消除処分となるが、

相当の注意を怠り、不当な鑑定評価を行った(過失)の場合は禁止処分までに留まり、登録消除処分は受けない。

※不当な鑑定評価に関する処分の際は「土地鑑定委員会」の意見を聞かなければならない。

無登録で鑑定業を営んだ、守秘義務違反は程度によって処分内容が変わり、土地鑑定委員会の意見は要しない。

 

・監督処分(鑑定業者に対する処分

※監督処分できるのは登録権者(大臣or知事)のみ。

鑑定士が懲戒処分を受け、業者に責めに帰すべき理由がある場合は処分の対象となる。

監督処分には「戒告」「1年以内の期間の業務停止処分」「登録消除処分」がある。

・聴聞の機会

業務禁止処分、業務停止処分、登録消除をしようとする場合は聴聞を行わなければならない。

・処分の公告

懲戒処分、監督処分をした場合、国土交通大臣、登録権者は官報等で公告する。

・報告、検査、助言、勧告

国土交通大臣は「全ての鑑定業者に対して」「報告、検査」が可能。

(自身が登録権者でなくても可能。

 

・罰則(与えるのは裁判所

不動産鑑定士等に対する罰則

鑑定士でないのに鑑定評価を行った、禁止処分に違反して鑑定評価を行った、守秘義務違反

→6ヶ月以下の懲役or 50万円以下の罰金

鑑定士でないのにその名称を用いた

→30万円以下の罰金

不動産鑑定業者等に対する罰則

登録を受けずに鑑定業を営んだ

→1年以下の懲役or100万円以下の罰金

立入検査等を拒んだ

→30万円以下の罰金

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