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鑑定理論

不動産鑑定評価基準 各論第2章-賃料に関する鑑定評価-

 

 

新規賃料の価格形成要因

 

地域の契約慣行、前提となる契約内容

 

・宅地の正常賃料

賃貸借「等」の契約内容による使用方法に基づく、宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求める。

積算賃料・比準賃料・配分法に基づく比準賃料を関連付け、収益賃料・賃貸事業分析法による賃料を比較考量して求める。

賃貸借等の契約において、賃貸人の事情によって使用方法が制約されており、

最有効使用の状態を確保できない場合には程度に応じた減分を考慮して求めるものとする。

積算賃料における期待利回りを求める際の基礎価格に対する賃料の遅行性を考慮する必要がある。

比準賃料を求める場合は新規に締結された賃貸借等の事例を採用する必要がある。

賃貸事業分析法は土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物の賃貸を想定し、

賃貸事業に基づく純収益から建物帰属部分を控除し、土地帰属純収益を求める方法。地に新築を建てて運用する場合の地代を求める。

 

・宅地の限定賃料

限定価格を基礎価格として求めた積算賃料比準賃料と関連づけて求める。

 

 

継続賃料の価格形成要因

 

直近合意時点から価格時点までの期間における競合不動産の賃料、物価、公租公課の推移等

 

・実質支払賃料の改定

契約内容変更なし:差額配分法、利回り法、スライド法、比準賃料を関連付けて求める。

変更あり:地代増額等の経済価値増分を賃料に加算することで継続賃料を求める。

 

・建物及びその敷地の正常賃料

賃貸借の契約内容による使用方法に基づく、建物及びその敷地の経済価値に即応する適正な賃料を求める。

積算賃料・比準賃料を関連付けて、収益賃料を比較考量して求める。

※店舗用ビルの場合はスケルトン貸しで内装・外装工事は賃借人が施工することがあるので、積算賃料、比準賃料を求める際は注意が必要。

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