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不動産まめ知識

鑑定理論

不動産鑑定評価基準 各論第3章-証券化不動産の価格に関する鑑定評価-

 

 

★証券化不動産の鑑定評価は各論第3章の定めるところに従って行わなければならない。

従わない場合は不当鑑定となる。再評価についても同様。

証券化不動産以外でも大型賃貸不動産の鑑定評価であって、必要な場合はこの章の定めに準じて鑑定評価を行うよう努めなければならない。

 

・証券化対象不動産の範囲

資産流動化法、投信法、不動産特定共同事業法、金融商品取引法に規定する不動産取引。

不動産取引には売買だけでなく、出資・貸付・債権の購入といった「資金調達」に関わる行為も含まれる。これから証券化される不動産も適用対象となる。

 

・複数の不動産鑑定士が共同して行う場合

鑑定評価書に署名をする全ての鑑定士が鑑定評価全体について責任を負う。

 

・処理計画策定時の確認事項

1.鑑定評価の依頼目的、依頼が必要となった背景

2.対象不動産が証券化不動産に含まれるかどうか

3.エンジニアリングレポート(ER)、DCF法適用のための資料、その他資料の項目及び入手時期

4.ER作成者からの説明有無

5.実地調査・内覧の範囲

6.その他処理計画策定のために必要な事項

★ERの具体例として「建物状況調査報告書」「建物環境調査報告書」「土壌汚染リスク評価報告書」「地震リスク評価報告書」等が挙げられる。

※処理計画策定時の確認において資料の提出等について依頼者と交渉を行なった場合はその経緯を記録しなければならない。確認事項の記録は鑑定評価報告書の附属資料として添付するが、鑑定評価書への添付までは要求されていない。保管義務はある

資料の入手や実地調査が複数回行われる場合は「各段階ごと」の確認及び記録が必要。

 

・個別的要因の調査等

 実地調査

実地調査の年月日、調査した鑑定士の氏名、立会人、「対象不動産の管理者」氏名及び職業、

実地調査を行った範囲(内覧の有無)と内容、実地調査の一部を実施できなかった場合はその理由。

 

・ERの取扱

不動産鑑定士は依頼者に対してERの提出を求め、活用しなければならない。

ただし、ER提出がない場合や鑑定評価資料が不足する場合はERに代わるものとして鑑定士が調査を行うなどして鑑定評価報告書に記載しなければならない。

ERは不動産鑑定評価の為に作成されているわけではないので、内容不十分な場合がある。

 ER記載内容

遵法性、修繕計画、再調達価格、有害物質、土壌汚染、地震リスク(PML値)、耐震性、地下埋設物

※ERの再調達価格には、不動産鑑定評価基準の「再調達原価」に含まれる「設計監理料」は含まれていないことに注意。

※ERの作成者は調査の「受託者」であり、調査の委託者の氏名も鑑定評価報告書に記載する必要がある事に注意。

 

・DCF法の適用

証券化不動産の収益価格はDCF法を適用しなければならないが、直接還元法を適用する事で検証を行う事が適切である。

※依頼者の提供資料は適宜修正を加えて活用する。

 収益費用項目の統一

他の不動産鑑定業者の提出する鑑定評価書との「比較容易性の向上」をさせる為に収益費用項目の統一化が図られている。

 運営収益

貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入(賃借人から徴収)

★これらの収入は「満室想定」を求める。

駐車場収入、その他収入(礼金・更新料・アンテナ自販機・・)

空室等損失、貸倒損失(収益控除項目)

※礼金、更新料等の一時金は既受領のものは計上せず、新たに受領予定のものを計上する。

※空室等損失、貸倒損失は収入項目毎に想定、算出する必要がある。

 運営費用

維持管理費(BM)水道光熱費、修繕費(OPex)、PMFee、テナント募集費用等

公租公課、損害保険料(主に火災保険で地震保険は任意加入であり稀。)

その他費用(支払地代、道路占用使用料、管理費・修繕積立金等)

 運営純収益(NOI)

運営収益-運営費用に下記の項目を加減することで「純収益」を求める。

一時金の運用益、資本的支出(CAPex)

※収益費用項目にはAMFeeや信託報酬といった「証券化関連費用」は含まない。

減価償却費は計上しない。(償却前のものとして純収益を求める。建物等の償却については復帰価格において考慮される。)

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