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不動産まめ知識

鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第2章-不動産の種別及び類型-

 

 

不動産の種別

 

種別:不動産の用途に関して区分される不動産の分類

類型:不動産の有形的利用(建物有無)及び権利関係の態様によって区分される不動産の分類

これらを合わせて「不動産の種類」という。

 

地域の種別

地域の種別は「宅地地域、農地地域、林地地域等」に分けられる。

 

●宅地地域(鑑定評価の為の客観的事実による棲み分けなので用途地域と混同しない様に注意

住宅、商業活動、工業生産活動に供される建物、構築物等の「敷地」を指す。

 

・住宅地域

「用途地域」に準じて高級住宅から商業施設工場が混在するものまで様々なジャンルがある。

・商業地域

 高度商業地域

一般高度商業地域:店舗メイン(ex:銀座)

業務高度商業地域:事務所メイン(ex:丸の内)

複合高度商業地域:店舗・事務所複合(複合施設は共同住宅等ではなく店舗×事務所の組み合わせである点に注意)

 近隣商業地域

日用品店舗メイン(都市計画で定める近隣商業地域と必ずしも一致するわけではない。)

 郊外路線商業地域

幹線道路の、ロードサイド商業地域。

 普通商業地域

上記商業地域以外の商業地域。

 

●農地地域

耕作の様に供されることが合理的と判断される地域。

 

●林地地域

木竹または特用林産物生育の様に供されることが合理的と判断される地域。

 

★転換・移行しつつある地域

転換地域:宅地、農地、林地地域の「相互間において」用途が変換しつつある地域。

移行地域:宅地、農地、林地地域の「内輪で細分的に用途が変換しつつある地域。

 

土地の種別

見込地転換地域内の土地。

移行地移行地域内の土地。

※土地の種別は必ずしも現実の使用方法と一致するわけではない。例えば現況が畑でも、宅地地域内であれば鑑定評価上は宅地と判定する。)

 

 

 

不動産の類型

 

宅地

更地:建物等の定着物がなく、かつ使用収益を制約する権利の付着していない宅地完全所有権

建付地:建物と敷地の所有権が同一である

借地権:「建物の所有を目的」とする地上権または土地の賃借権

底地:借地権が付着している宅地の所有権。

区分地上権:工作物所有の為に地下または空間の上下間に設定された地上権。

 

建物及びその敷地

 自用の建物及びその敷地(自建

「建物所有者とその敷地の所有者が同一人」であり、使用収益を制約する権利が付着していない建物及びその敷地を言う。

 貸家及びその敷地(貸家敷

「建物所有者とその敷地の所有者が同一人」であるが、建物が賃貸借に供されている建物及びその敷地を言う。

 

 借地権付建物

借地権を権原とする建物が存する場合の建物及び借地権。(建物が自用の場合と建物が賃貸されている場合に分かれる。)

 

 区分所有建物(区建

専有部分、共用部分、敷地利用権に分かれる。

 

◆論点

・不動産の種別の分類の重要性について

不動産の種別とは不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、地域の種別と土地の種別がある。

不動産は他の不動産と共に用途的地域を構成し、これに属することによりその有用性を発揮する。(不動産の地域性)

すなわち不動産の種別は不動産の類型と共に不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、この両面の分析をもって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となる。

また不動産の種別の分類は不動産の鑑定評価における地域分析、個別分析、鑑定評価の手法の適用等の各手順を通じて重要な事項となっており、

これらを的確に分類、整理し、細分化することは鑑定評価の精密さを一段と高める事となるものである。

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