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不動産まめ知識

鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第3章-不動産の価格を形成する要因-

 

 

三者(効用・相対的希少性・有効需要)を通じて価格を形成する要因。

鑑定評価にあたっては、価格形成要因を「市場参加者の観点」から明確に把握し、

推移・動向・諸要因間の相互関係を十分に分析した上で三者に及ぼす影響を判定することが必要。

価格形成要因は「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」に分類される。

 

一般的要因

一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因。

 

自然的要因

地質地盤・土壌土層・地勢の状態、地理的位置関係、気象の状態

社会的要因

人口、家族構成、都市形成、公共施設、教育、社会福祉、取引・使用収益の慣行、

建築様式、情報化の進展(サテライトオフィスなど)、生活様式等 の状態

経済的要因

貯蓄、消費、投資、国際収支、財政、金融、物価、賃金、雇用、企業活動、

税負担、会計制度、技術革新、産業構造、交通体系、国際化(インバウンド) の状態

行政的要因

土地利用に関する計画及び規制、土地及び建物の構造・防火に関する規制、施策、税制の状態

★一般的要因は「地域的指向性」「偏向性」を持っている。

ex:雨量の多い地域は住宅地域としてはマイナス、農地地域ではプラスに作用する。

 

地域要因

「一般的要因」の「相関結合」によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、価格形成に全般的な影響を与える要因。

★一般的要因との相関結合となる理由は地域によって一般的要因の影響が異なる(地域的指向性、偏向性を有している)から。

つまり、地域内の不動産の価格水準に作用する要因とも言える。

 

市場参加者が不動産を選択するときの着眼点

住宅地域:快適性及び利便性

商業地域:収益性

工業地域:費用の経済性及び生産の効率性

 

転換・移行しつつある地域

鑑定評価にあたっては「転換、移行」の地域要因をより重視すべきであるが、

転換または移行の「程度が低い」場合は「転換、移行」の地域要因を重視すべきである。

 

個別的要因

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。

 

土地

用途的地域における土地の価格の水準に比し、個別的な差異を生じさせる要因。

例えば、角地であればプラス、不整形地であればマイナス要因となる。

※ただし、地域内の土地が「不整形地だらけ」な場合は個別的な差異を生じさせないので、この場合は「地域要因」として取り扱われる。

★土地特有の市場参加者着眼点としては「埋蔵文化財の有無(周知の埋蔵文化財包蔵地か)」や「土壌汚染状況(要措置区域もしくは形質変更時届出区域の指定があるか)」等がある。(いずれも土地取得後のリスクを鑑みてマイナス要因となる。)

 

見込地・移行地

鑑定評価にあたっては「転換後、移行後」の個別的要因をより重視すべきであるが、

転換または移行の「程度が低い」場合は「転換前、移行前」の個別的要因を重視すべき。(地域要因と同様。

 

建物

築年数(新築・増改築移転の年次)、面積、設計、施行の質や量、(特に新築の年次は機能性や耐震性能、有害物質の有無の判断材料になる。)

耐震性(新耐震基準か)、有害物質の有無(アスベスト・PCB)、維持管理の状態等。

★市場参加者着眼点は建物の用途ごとに異なる。(住宅であればキッチン・浴室、商業施設であれば売場面積、オフイスであれば床面積等。)

 

建物及びその敷地

建物等と敷地との適応の状態、修繕計画・管理計画の有無・実施の状態。

賃貸用不動産の場合は上記に加えて「賃貸管理の良否(稼働率・修繕履歴等)」も個別的要因となる。

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