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不動産まめ知識

鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第4章-不動産の価格に関する諸原則-

 

 

以下の「11の諸原則」を活用することによって「客観的な鑑定評価」が可能となる。

 

・最有効使用の原則

 不動産の価格はその不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を前提として価格形成される。

(その不動産の使用によって最も高い効用を得られる買主、テナントであれば最も高い価格・賃料で契約が可能ということ。)

 

・均衡の原則(最有効使用のための条件①)

 不動産の収益性、快適性が最高度に発揮される為には、構成要素の組み合わせが均衡を得ている事が必要。(内部構成要素の均衡)

 

・適合の原則(最有効使用のための条件②)

 不動産の収益性、快適性が最高度に発揮される為には、当該不動産が環境に適合している事が必要。(外部環境との適合)

 

・需要と供給の原則

 不動産は他の財と異なり「自然的要因」及び「人文的要因」を有するので、常用と供給及び価格の形成にはこれらの特性が反映される。

 不動産は価格上昇に対して供給の増加の程度が小さいので、「供給の価格弾力性」が小さい。

需要については人文的特性による用途の多様性の反映から需要は増大するが、価格上昇に伴って収益性の低い用途への需要は撤退するため結果的に「需要全体としては減少」する。

 

・代替の原則

 不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。

※不動産の自然的特性として「非代替性」を有しているが、「効用」に着目することによって、同程度の効用を持つ不動産相互の間に代替関係を認めることができる。(土地の物理的特性は非代替性を有しているが、投資対象としての特性については株や貴金属でも代替可能と言う事。)

 

・競争の原則

 一般に超過利潤競争を惹起し、競争超過利潤を減少させ、結果的にこれを消滅させる傾向を持つ。

(アドバンテージは永続的なものではなく、ダンピング競争に陥りいずれは平準化されるということ。)

 

・変動の原則

 不動産の鑑定評価にあたっては価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識し、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。

 

・予測の原則

 不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。(ex:新駅予定地の地価高騰)

「変動の原則」「予測の原則」は不動産価格の動向分析の基礎となる。

 

・収益逓増及び逓減の原則

 投資額を継続的に増加させると収益増加額は逓増していくが、ある点で逓減に転じる。

(3階建までは収益増加幅は増えるが4階建にすると増加幅が少なくなる等。)

 

・寄与の原則

不動産の「ある部分」がその不動産全体の収益獲得に寄与するため、不動産全体の価格に影響する。

よって寄与の原則は最有効使用の原則と密接に関連しており、ある部分への追加投資の観点から「収益逓増及び逓減の原則」、バランスの観点から「均衡の原則」とも関連している。(ex:賃貸マンションの住居部分は共用部分に比べて収益獲得への寄与度が高い。)

 

・収益配分の原則

土地、資本、労働及び経営の各要素の結合によって生じる総収益はこれらの各要素に配分される。

したがって資本、労働及び経営以外の部分は配分が正しく行われる限り、土地に帰属する。

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