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鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第5章-鑑定評価の基本的事項-

 

 

不動産の鑑定評価にあたっては基本的事項として「対象不動産」「価格時点」「価格又は賃料の種類」を確定しなければならない。

 

 

対象不動産の確定

 

不動産の鑑定評価にあたっては「物的確定」のみならず「権利の確定」をする必要がある。

不動産は人文的特性によって常に変化しているため観念的に「確定」という作業がまず必要となり、

依頼を受けた不動産の現実の利用状況を「確認」し、最終的に再度「確定」をする。

 

 対象確定条件(必須

1.「現状を所与」とした鑑定評価

依頼者が特段条件を付さない場合は現状を所与とした鑑定評価となる。

 

2.「建物等が存しない独立のもの」(更地)とした鑑定評価(独立鑑定評価

地価公示、都道府県地価調査等は独立鑑定評価として価格を求めなければならない。

 

3.「現状を所与」としてその「構成部分を対象とする鑑定評価(部分鑑定評価

土地建物を分離して「建付地」と「建物」の様に分離して鑑定評価すること等。

 

4.併合又は分割を前提として併合後又は分割後の不動産を「単独のもの」とする鑑定評価。(併合鑑定評価又は分割鑑定評価

 

5.造成に関する工事が完了していない建物について「工事の完了を前提」とした鑑定評価(未竣工建物鑑定評価

未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、竣工後不動産の物的確認を行うための資料(請負契約書・設計図書等)収集しなければならず、

法令上必要な許認可が取得されていて、工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。

 

★貸家敷を自建として評価を行う場合など、付着した権利がないものとして評価する場合対象確定条件に該当する。(後述する想定上の条件とは異なる。)

★対象確定条件設定にあたっては、「鑑定評価書利用者の利益を害するおそれがないか」について確認しなければならない。

 

 

想定上の条件(任意

設定にあたっては、「鑑定評価書利用者の利益を害するおそれがないか」について確認しなければならない。

また、「実現性」「合法性」の観点から妥当なものでなければならない。

※実現性とは価格形成要因を変更する権限を持つ所有者等に意思があるか、資力があるか等。

想定上の条件の具体例:用途地域が変更された、前面道路が拡張した、土壌汚染が除去された等。

※想定上の条件に含まれるのは「個別的要因」「地域要因」のみで、「一般的要因」の想定は非現実的なものである為対象外となる。

 

 

調査範囲等条件(任意

通常調査では確認が困難な「特定の価格形成要因」が存する場合、当該価格形成要因について「調査範囲等条件」を設定できる。

(埋蔵文化財の有無、土壌汚染の状況等)

設定にあたっては、「鑑定評価書利用者の利益を害するおそれがないか」について確認しなければならない。

なお調査範囲等条件は「除外」(ないもの)して鑑定評価をすることができる。

※「境界」については除外すると対象不動産の確定ができないので除外できず、「客観的に境界を推定」して評価を行うことが認められている。

※調査範囲等条件については「実現性」は求められていない。(権限者の意思や資力は問わないという事。)

 

 

鑑定評価が鑑定評価書利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合の条件設定制限

証券化対象不動産の鑑定評価や会社法上の現物出資目的となる不動産の鑑定評価等は原則として現実の利用状況と異なる条件設定をしてはならない。

ただし、証券化不動産の鑑定評価で一定要件を満たす(損害回避できる)場合は未竣工建物等鑑定評価を行うことができる。

(証券化の「開発型スキーム」に対応する為。)

★大前提として、条件設定をする場合は「依頼者との合意」が必須であり、

条件等が妥当でない場合は依頼者に説明の上妥当な条件に改定しなければならない。(即刻鑑定中止というわけではない。

 

 

価格時点の確定

 

価格形成要因は常に変動していることから価格も常に変動しているので、

鑑定評価にあたっては不動産価格の判定の基準日を確定する必要があり、これを「価格時点」という。

また、賃料の価格時点は賃料の算定の期間の収益性を判定するものとして、その期間の「期首」となる。

(価格は不動産が存続する全期間の、賃料は一部の期間の経済価値。)

宅地・建物及びその敷地については「1月その他土地については「1年」を単位とする。

 

※賃料の算定期間と支払時期は関係なく、価格時点とは「鑑定評価を行った年月日」の事。

鑑定評価書の発行日でも、実地調査を行った年月日でもない。

価格時点は「現在時点」を基本として「過去時点」「将来時点」の時系列に分かれる。

過去時点の鑑定評価は要因資料、事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。

将来時点の鑑定評価は不確実性が高いので原則として行うべきではない。

ただし、必要性があり、妥当性が認められる場合は将来の価格時点を設定できるものとする。

未竣工建物評価はあくまで建物が完成した想定による評価の為将来評価には該当しない。

 

 

価格または賃料の種類

 

・正常価格

不動産の鑑定評価で求める価格は基本的には「正常価格」である。

正常価格とは市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす、市場で形成されるであろう「市場価値」を表示する適正な価格。(鑑定評価の市場代行機能)

合理的と考えられる条件を満たす市場の条件は「市場参加者」「取引形態」「公開期間」の3つの観点から整理することができる。

市場参加者:「買主が通常の資金調達能力を有している」ことが条件に挙げられ、これは「借入」と「自己資金」をもって不動産の購入資金調達が可能という意味である。

取引形態:市場参加者が制約されたり、売り急ぎを誘引するようなものでない必要がある。

公開期間:公開されている、とは価格時点において市場で既に公開されていた状況を想定することを言い、価格時点以降売買成立時まで公開されることではない。

 

・限定価格

不動産の併合、分割等によって正常価格と乖離が生じ、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場の限定に基づく「市場価値」を表示する価格。

例えば1,000万円の土地と500万円の土地を併合した土地の正常価格が2,000万円と評価される場合500万円の「増分価値」が生まれ、限定価格となる。

限定価格は正常価格よりも「必ず高く」なる。増分価値が生じないならば限定価格ではなく「正常価格」となる。(限定価格・特定価格が結果的に正常価格と乖離しない場合は正常価格。)

 

・特定価格

法令等の社会的要請」により正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と乖離が生じる場合における「経済価値」を表示する価格。

特定価格を求めるケースには以下のものがある。

 

・証券化対象不動産に関わる鑑定評価の下で投資家に示すための「投資採算価値」を求める場合

証券化対象不動産の運用方法を所与として鑑定評価を行うが、運用方法による使用が「最有効使用と異なる」場合は特定価格として求めなくてはならないという事。

※取得時、保有期間の価格算定は運用方法を所与とするが、譲渡(出口戦略)に関しては正常価格で求める。

※最有効使用であれば「正常価格」であるという事。

 

・民事再生法により早期売却を前提とした価格を求める場合

通常の市場公開期間よりも短い期間で売却される事を前提とする為(公開期間が十分でない為)特定価格として求めなくてはならない。

 

・会社更生法または民事再生法により事業の継続を前提とした価格を求める場合

対象不動産の利用現況を所与とし、最有効使用と異なる場合には特定価格として求めなくてはならない。

 

・特殊価格

文化財等の市場性を有しない不動産について、利用現況等を前提とした不動産の「経済価値」を表示する適正な価格。保存等に主眼をおいて鑑定評価を行う場合の価格。

あくまで費用面の価値を求めるものであり、文化的価値を求めるものではない。

利用現況を前提としない場合は「正常価格」となる。(寺を木造平家として鑑定する等)

 

・正常賃料(新規賃料

「正常価格と同一の市場概念」の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。

・限定賃料(新規賃料

限定価格と合一の市場概念」の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する賃料。

・継続賃料

不動産の賃貸借等の継続に係る「特定の当事者間」において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。

(継続賃料は市場参加者が特定されている為、市場性を有しないよって正常賃料と異なる。)

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