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鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第6章-地域分析及び個別分析-

 

 

地域分析

 

地域分析とはその対象不動産がどのような地域に存するか、どのよう特性を有するか、

またその対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、その地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定すること。

重要地域

用途的地域:用途的観点から区分される地域、つまり対象不動産の近隣地域や類似地域。

同一需給圏近隣地域や類似地域を含む、より広域的な地域。

 

・用途的地域

近隣地域:対象不動産の属する用途的地域で、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つ。

近隣地域の地域分析はまず対象不動産の属する近隣地域を明確化し、同一需給圏内の類似地域近隣地域の地域要因を比較し、より広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析しなければならい。

近隣地域は客観的な地域区分として独立して存在するものではなく、対象不動産や分析方法如何によってその範囲が相対的に定まる。

鑑定評価の精度を高めるためには地域の種別を細分化して把握し、より用途を純化して近隣地域の判定をすることが必要。

類似地域:近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域。

 

・同一需給圏

対象不動産と代替関係が成立して、その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

同一需給圏内に存する類似地域には、隣接するか否かに関わらず、地域要因の類似性に基づいて、両地域は相互に影響を及ぼす。

同一需給圏内の類似地域の外であっても、同一需給圏内に存しているのであれば相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。

同一需給圏は不動産の種類・性格及び規模に応じた需要者の選好性によって異なる為、その選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。

(需要者の選好性 ex:東京駅から30分圏内の住宅地という条件下で、市川ではなく大宮を選択する等。

 

住宅地:都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向にある。ただし、「地縁的選好性(地元意識)」によって地域的範囲が狭められることがある。

商業地:高度商業地(インバウンドも多数来訪するような商業地等)は広域的に形成される傾向にある一方で、普通商業地(郊外ターミナル駅周辺等)は地縁的選好性によって範囲が狭められることがある。

工業地:大工場地は「輸送機関」に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向にあり、全国的規模となる傾向にあるが、中小工場地は「費用の経済性」について代替性を有する地域の範囲に一致する傾向にある。

見込地・移行地:一般に転換、移行後の土地の種別の同一需給圏と一致する傾向にあるが、熟成度が低い場合は転換、移行前の土地の種別の同一需給圏と一致する傾向にある。

建物及びその敷地:敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向にあるが、一致しない場合もある。(商業地にある高層マンションのライバルは住宅地の高層マンションになり得るという事。)

・標準的使用

近隣地域の特性はその地域に属する不動産の一般的な使い方に表れる。

標準的使用は相対的位置関係と価格形成要因を明らかにする。また、最有効使用を判定する有力な標準となる。(適合の原則)

また標準的使用は動態的に捉えるべきであることから変動の原則、予測の原則の活用も必要となる。

・市場の特性の把握

同一需給圏における市場参加者の属性と行動、同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。

 

 

個別分析

 

対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析し、最有効使用を判定すること。

対象不動産に係る「需要者」がどのような個別的要因に着目して行動し、優劣及び競争力をどの程度評価しているかを把握することが重要となる。

・最有効使用判定上の留意点

個々の不動産の最有効使用は一般に「近隣地域の特性の制約下」にある為、個別分析にあたっては「近隣地域に存する不動産」の「標準的使用」との相互関係を明らかにし、判定する必要がある。

原則、最有効使用と標準的使用は一致すべきであるという事。

対象不動産の位置、規模、環境等によっては標準的使用が有力な指標とならない場合もあり、標準的使用と異なる使用が最有効使用となる場合もある。

建物及びその敷地の最有効使用の判定にあたっては、建物用途を継続する場合の経済価値と、取壊しや用途変更を行う場合の費用等を勘案した経済価値を十分に比較・考慮することが必要である。

(最有効使用方法への変更費用に対して、得られる経済効果がそれを上回る場合は取壊、用途変更等を検討すべきであるという事。)

※変更費用には取壊や用途変更の工事費用のみならず、遺失費用や賃借人の立退費用、工事後の賃借人の募集費用などにも留意すべきである。

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