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鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第7章-鑑定評価の方式- Vol.2(取引事例比較法)

 

 

取引事例比較法

 

多数の取引事例(取引価格が把握できる事例)を収集し、適切な事例の選択を行い、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、

地域要因・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、試算価格を求める手法。(比準価格)

事情補正から比較考慮までのフローを総称して「比準」という。

取引事例は成約事例のみならず、売り希望価格、買い希望価格、精通者の意見等幅広く収集する必要がある。

取引事例の精度が比準価格の精度に直結する。

 

・事情補正が必要な取引事例(特殊な事情)

減額:特殊な使用方法を前提とした取引、過度に楽観的な見通しの下行われた取引等。

増額:相続等による売り急ぎの取引等。

増額又は減額:不相応な造成費・修繕費を考慮した取引、競売等によって成立した取引等。

 

・時点修正

事例に係る不動産の存する用途的地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率(時点修正率)を求め、取引価格を修正する。

時点修正率は価格時点以前に発生した取引事例について時系列的な分析を行い、一般的要因の動向を総合的に勘案して求める。

適切な取引事例が乏しい場合は成約事例のみならず、地価公示・都道府県地価調査等をはじめ、売り希望価格・買い希望価格等の動向を参考として用いる事ができる。

 

・地域要因、個別的要因の比較

直接的:取引事例と対象不動産を直接比較する方法。

間接的:個別的要因が標準的な土地を設定してそのエリアの特性と比較する方法。

(取引事例も対象不動産も個性が強すぎるという場合に、極々標準的な土地を介在させる事で両者の個性を明確化し、比較しやすくするのが間接的比較という事。)

 

・配分法

配分法は複合不動産の取引価格と、対象不動産の同類型の不動産以外の部分の「価格」や「価格割合」が判明している場合に有効な方法。

控除法:土地建物のうちいずれかの取引価格が判明している場合にそれを控除し価格を求める。

割合法:価格割合が判明している場合にそれを乗じて価格を求める。

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