初めて部屋を借りる方から業界人の方まで

不動産まめ知識

鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第7章-鑑定評価の方式- Vol.3(収益還元法)

 

 

収益還元法

 

対象不動産が将来生み出すであろうと期待される「純収益」の「現在価値の総和」を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法。(収益価格)

現在価値とは将来的に実現するであろう価値を現在の価値に割り引いたもの。

価格と賃料の相関関係(元本と果実との間に認められる相関関係)を利用した手法であると言える。

市場性を有しない不動産以外には基本的に全て適用すべき手法。

「純収益」と「利回り」を構成要素としているので、特に賃貸用不動産の価格試算に有効。

 

・複利現価率

n年後の純収益を現在価値に割り戻す為の率。 1/(1+R)×n乗(Rは利回り。)

原価法は「過去」取引事例比較法は「現在」収益還元法は「将来」から価格を求める。

 

 

直接還元法

 

「一期間の純収益」を還元利回りによって還元する方法。(果実から直接元本を求める方法。)

P=a/R (aは一期間の純収益。)純収益が変動しない永続的な)不動産の試算価格を求めるのに有効な手法。(底地等

・有期還元法

有限の収益期間を基礎とした「複利年金現価率」を乗じて求める方法。

複利年金現価率:各期間の複利現価率の合計。

純収益が非永続的な不動産に採用する。(定期借地権付建物等

 

・インウッド式

複利現価率を用いて収益期間満了時における土地の価格、建物の残存価格または撤去費をそれぞれ現在価値に換算した額を加減する方法。

(売価と売却費用を分離して現在価値に割り引いて加減して求める。)

 

・土地残余法

建物及びその敷地に基づく純収益(a)から、建物等に帰属する純収益(B×RB)を控除し、残った純収益(土地のみからの収益)を還元利回り(RL)で還元する手法。

 PL(土地の収益価格)=a-B×RB/RL(Bは建物価格、RBは償却前の純収益に対応する建物等の純収益)

収益還元法以外の手法で建物価格を求められる場合には土地残余法を適用できる。

※収益還元法で建物価格を求められるのであれば、還元利回り等が既に判明している事となり、循環論法に陥ってしまうから。

建付地、借地権の場合に採用する。想定する建物等は「新築か、築浅」でなければならない。

※建物が古いと価値が無くなり、建物の寄与度が下がるので土地残余法を使う意味がなくなる。

つまり、土地建物の複合不動産の純収益土地建物に適正に配分できる場合に有効な手法。

 

 

DCF法

 

連続する複数の期間に発生する純収益」及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。

Σ(毎期の純収益/複利現価率①)+復帰価格(売却価格)/ 複利現価率②

①はn年目のn、②は保有年数を乗数とする。

復帰価格:保有年数+翌年分の純収益/最終還元利回り

※「復帰価格の現在価値」には保有最終年度の複利現価率を使う点に注意。

DCF法は直接還元法に加えて毎期の純収益の変動も加味しているので「説明性に優れたもの」となっている。

また、「更地」の場合でも、賃貸用建物等の建築を想定することにより適用する事ができる。

DCF法の保有期間は典型的な投資家の保有期間を標準とすべきであり、想定外の長期間であってはならない。

 

純収益

対象不動産の純収益は一般に「1年」を単位として総収益から総費用を控除して求める。

純収益は永続的なモノ、非永続的なモノ、償却前、償却後(基本的に償却前)のモノに分かれる。

償却前純利益を採用する場合は「償却率」を還元利回りに反映させる必要がある。

直接還元法の場合、対象年度を「初年度」とする場合と一期あたり収益が「標準化」されたものを使用する場合があることに注意が必要。

 

総収益

・賃貸用不動産

支払賃料、敷金や保証金(預かり金)・権利金(前払金)の運用益や償却額、駐車場使用料等その他収入が主な構成要素となる。

※DCF法を採用する場合はこれらの収益の「変動率」に注意する必要がある。

※預かり金の収益は運用益発生時に都度計上する場合と、受渡時に一括計上する場合がある。

・賃貸以外の事業の用に供する不動産(事業用不動産)

売上高が主な構成要素となる。

※売上歩合制の場合は不動産への帰属部分を支払賃料等相当額とする事ができる。

賃貸に供する事を想定できる場合は支払賃料等をもって総収益とする事ができる。

 

総費用

・賃貸用不動産

減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒準備費(敷金等の担保がが不十分な場合)、空室損等

※減価償却費は純収益に反映させる場合(償却後総収益を使用)と、償却率を還元利回りに反映させる場合(償却前総収益を使用)がある。

※大規模修繕費は毎期積立で計上する場合と修繕時に一括計上する場合がある。

・賃貸以外の事業の用に供する不動産

売上原価、販管費

賃貸に供する事を想定できる場合は同様の項目をもって総費用とする。

・事業用不動産

ホテルやゴルフ場といった所謂「オペレーショナルアセット」の事で、

賃貸用不動産であっても、賃借人が賃貸以外の「事業の用に供している」場合は事業用不動産に該当する場合がある。

賃料が売上歩合賃料制になっている場合等。

つまり事業用不動産においては超過収益の一部が対象不動産に帰属する場合がある。

事業用不動産の収益分析については社会経済情勢の影響を受けやすい中長期的な観点から客観的に行う事が必要。

(依頼者の短期的な提供資料のみに依拠してはならないという事。)

 

還元利回り

要するに、元本に対する果実の割合を示すモノ。直接還元法、DCF法双方で使用する。

還元利回りには変動予測及び不確実性を含んでいる(毎年還元利回り通りのパフォーマンスを発揮するとは限らないので予測の範疇。)

★保有期間満了時点における市場動向やそれ以降の収益の変動予測、不確実性を反映させたものを「最終還元利回り」という。

・還元利回りの算出方法

1.類似の不動産の取引事例比較による方法

2.借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法

借入金の利回りと自己資金の利回りを割合に応じて加重平均する

3.土地と建物(物理的構成要素)に係る還元利回りから求める方法

土地と建物の価格変動・償却率の違いを加味した方法。

4.割引率との関係から求める方法(割引率から変動率を差し引く)

(割引率は変動予測を考慮しないので、その構成要素の違いを利用した方法。)

リスクが高い場合は、還元利回りは割引率よりも高くなければならない。(変動率は負の値となる。)

5.借入金償還余裕率(DSCR)の活用による方法

純収益を「元利返済額」で除すことで余裕率を求める事ができ、値が1.0以上となるように調整する。

 

割引率

ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用するモノ。DCF法で使用する。

割引率は変動予測を除くものとなっている。(変動を織り込んだパーセンテージが割引率である為。)

・割引率の算出方法

1.類似の不動産の取引事例比較による方法

2.借入金と自己資金に係る割引率から求める方法

3.金融資産の利回り(10年物国債)に不動産の個別性(投資商品としてのメリット・デメリット)を加味して求める方法

 

 復帰価格

保有期間満了時点において売却を想定する場合は売却に要する費用(仲介手数料等)を控除する必要がある。

復帰価格も純収益の一部である為費用控除が必要という事。

-鑑定理論

Copyright© 不動産まめ知識 , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.