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鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第7章-鑑定評価の方式- Vol.4(賃料)

 

 

賃料の棲み分けと算出方法

 

新規賃料:積算法、賃貸事例比較法、収益分析法

継続賃料:差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法

 

 

新規賃料

賃料の鑑定評価は原則「実質賃料」を求める。

依頼によっては敷金等の一時金の授受を加味している実質賃料の一部にあたる「支払賃料」を求めることもある。

・実質賃料(総収益

賃料の種類を問わず賃貸人に支払われる適正な全ての経済的対価をいい、「純賃料」と「諸経費等」から成り立つもの。

・支払賃料

毎月等一定期間に支払われる賃料であり、「敷金等の一時金の運用益・償却額」を加える事で「実質賃料」となる。

一時金:礼金、権利金。返還義務のないもので、賃料の前払的性格を有する。

預り金:敷金、保証金、建設協力金。契約終了時に返還義務がある。

元利均等償還率:一時金に乗じる事で運用益と償却額を一挙に求める事が可能。

 

 

積算法(積算賃料)

対象不動産について価格時点における「基礎価格」を求め、

これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算し対象不動産の試算賃料を求める手法。

(元本果実関係に着目した方法。要するに収益価格に期待利回りを乗じてまず純賃料を求めるという事。)

純賃料と必要諸経費を足す事で「積算賃料(実質賃料)」を求める事ができる。

・基礎価格

積算賃料を求めるための基礎となる価格を言い、「原価法」「取引事例比較法」によって求める。

収益還元法は賃料が分からなければ使用できない為、循環論法に陥ってしまうので適用できない

基礎価格は、必ずしも「最有効使用」を前提とする価格になるとは限らない。(使用は賃貸借契約による制約を受けるため)

宅地の賃料:最有効使用が可能な場合は「更地」厳しい場合は「建付地」に即応した価格。

建物及びその敷地の賃料:「現状」に基づく利用を前提とした価格。

・期待利回り

算出方法は還元利回りに準ずるものの、賃料の有する特性によって還元利回りとの差が生じる事に留意する必要がある。

・必要諸経費等

減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒準備費(敷金等の担保がが不十分な場合)、空室損等

収益還元法の「総費用」と同内容。

 

 

賃貸事例比較法(比準賃料)

新規の賃貸借等の事例を収集して事例選択を行い、

これらに係る「実際実質賃料」に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、

地域要因・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、試算賃料を求める手法。

・事例収集時の留意点

取引事例比較法の留意点に加えて、賃貸借等の事例の収集及び選択については、「契約内容の類似性」が必要。

例えば定期借家契約と普通賃貸借契約の賃料を比較するべきではないという事。

 

収益分析法(収益賃料)

一般に企業経営に基づく総収益(売上高)を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、

必要諸経費を加算して試算賃料を求める方法。

収益分析法は「企業の用に供されている不動産」に帰属する純収益を求める場合に有効。

(寄与度に応じて配分し、純収益を決定する為「収益配分の原則」に即した方法。)

総賃料等から算定する手法のため、賃貸用不動産の場合は総賃料=試算賃料となり循環論に陥るため収益分析法は使用できない。

収益賃料は収益純賃料の額に、賃貸借等にあたって賃料に含まれる必要諸経費を加算して求めるものとするが、

一般企業経営に基づく総収益を分析して上記の必要諸経費も含まれているようであれば、総収益から直接試算賃料を求める事ができる。

 

 

継続賃料

継続賃料の鑑定評価額は現行賃料を前提として、直近合意時点以降において、

諸般の事情(公租公課・近隣地域、同一需給圏内の類似地域等における賃料または同一需給圏内の代替不動産の賃料の変動等)

を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上で決定するもの。

直近合意時点:新規契約時や直近の契約更新時の事。

 

差額配分法

対象不動産の経済価値に即応した適正な「実質賃料」と「実際実質賃料」または「支払賃料」と「実際支払賃料」との間に発生している差額について、契約内容・契約締結の経緯を勘案し、当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料に加減して試算賃料を求める手法。(現行賃料と賃料相場の差額を賃貸人と賃借人で歩み寄って賃料の増減をしようという事

即応した適正な賃料とは価格時点において想定される「新規賃料」であり、「正常実質賃料」あるいは「正常支払賃料」と表現する。

最有効使用を前提とするわけではない。差額配分法は不動産の用益の増減を反映する点において説得力のある方法である。

 

利回り法

基礎価格に「継続賃料利回り」を乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法。継続賃料利回りは直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえて求める。(つまり新規賃料算出方法の「積算法」における「期待利回り」を踏まえて求めるという事。)

地価の変動が著しい時期は元本果実の関係が希薄になる事があるので、

賃料の遅行性、保守性」に留意して計算する必要がある。(価格変動に対して賃料は遅行性があるので。)

 

スライド法

直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法。

変動率とは物価の上昇・下落率

経済成長率消費者物価指数といった公的な指数によって変動率を求める。

 

賃貸事例比較法

新規賃料を求める賃貸事例比較法との相違点は「継続に係る賃貸借等の事例」を収集するという事。(新規賃料の事例は選択しない。)

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