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不動産まめ知識

鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第8章-鑑定評価の手順-

 

 

1.鑑定評価の基本的事項を確定

(対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件)

 

2.依頼者、提出先等及び利害関係者の確認

(依頼者、提出先、開示の相手方)※個別具体的名称は必要なく、目的がわかれば良い。

関与不動産鑑定士の利害関係の確認(再委託先を含む

対象不動産:鑑定士の利害関係及び縁故、親族と対象不動産の間に利害関係が無いかどうか。

依頼者・提出先等:資本的関係、人的関係、取引関係

※利害関係の確認作業は鑑定士への「倫理観の期待」による。

(利害関係を確認した上で、鑑定評価の恣意的な調整は倫理観によって出来ないだろうという抑止力になる。)

※計算ミスの有無を確認したに過ぎない等、鑑定評価に直接携わっていない鑑定士は「関与不動産鑑定士」に含まない。

鑑定評価額の公表の有無

提出先の確認とともに公表の有無も依頼者へ確認が必要。

 

3.処理計画の策定

各種調査、資料収集や試算額の調整等のスケジュール計画の策定。

 

4.対象不動産の確認

物的確認、権利の態様の確認。実地調査、聴聞、公的資料の確認によって的確に行う。

※いかなる場合もこの作業を省略することはできない。(省略した場合は不当鑑定となる。)

・物的確認:登記には公信力が無いため、地積をはじめ自分で「実地調査」する。

建物内覧可能な場合は内覧して確認すべきだが、再評価の場合過去に自ら内覧しており、個別的要因に変化がないと認められる場合は内覧の省略が可能な場合がある。実地調査は省略できない。

・権利の態様の確認:全ての権利関係を明瞭に確認する。

登記に記載されていない権利(賃借権、占有者がいないか等)も確認する必要がある。

 

5.資料の収集及び整理

・確認資料:物的確認、権利の態様の確認に必要な資料。

登記事項証明書、固定資産課税台帳写、地籍図、公図・・・(売買仲介で集める資料全般)

賃貸借契約書の確認事項:目的・当事者・期間・数量・支払賃料・一時金の有無・特約

★契約書フォームの統一やレントロール等によって全ての賃貸借契約書を確認する必要がない場合がある。

・要因資料:一般資料、地域資料、個別資料に分かれる。

 一般資料→経済成長率、消費者物価指数等

  地域資料→住宅地図、地方公共団体の条例等

   個別資料→土壌環境調査資料等

・事例資料:建設事例、取引事例、収益事例(価格三法の資料

 

6.資料の検討及び価格形成要因の分析

価格形成要因の分析によって一般的要因、地域要因、個別的要因といったマクロな観点から出発し、「最有効使用」と「価格」を求める。

価格形成に重大な影響を与える要因が調査上十分に反映できない場合原則として他の専門家の調査結果を活用する事が必要。ただし、依頼者の「同意」を得た場合は「想定上の条件」を設定して、若しくは「調査範囲等条件」を設定して鑑定評価を行う事ができる。

あるいは、価格形成上の影響の程度を「合理的に推定」して鑑定評価を行う事ができる。

価格形成要因から除外して鑑定評価を行う事が可能な場合として社会通念・科学的知見に照らし、因果関係が明確でない場合通常の調査で当該事項の存否の端緒すら把握できない場合があり、あくまで「不動産鑑定士の判断」に基づくものである。(同意は不要

 

7.鑑定評価の手法の適用

地域分析、個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を反映した複数の鑑定評価手法を適用すべきである。

適用が困難な手法についてはその考え方を出来るだけ参酌する事が求められるが、適用が困難でない場合でも価格形成について十分な説得力がある場合は一部省略する事ができる。

 

8.試算価格、試算賃料の調整

各手法によって求められた試算価格、試算賃料の「再吟味」と「説得力に係る判断」を言う。

再吟味とは試算の精度を高める作業。

(資料の適否、諸原則の適否、三要因の適否、各手法の適否、価格形成要因に係る判断の整合性、単価の適否)

説得力に係る判断とは各試算に優劣を付ける作業。(適合性、相対的信頼性)

試算価格、試算賃料の調整は、一つの手法しか適用していない場合でも、各手法の試算結果が一致している場合でも省略することは出来ない。

 

9.鑑定評価額の決定

公示価格を「規準」として価格を決定する。(基準では無い)

 

10.鑑定評価報告書の作成

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