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鑑定理論

不動産鑑定評価基準 総論第9章-鑑定評価報告書-

 

 

依頼から鑑定評価完了までの流れ

 

不動産鑑定「業者」が「依頼者」から鑑定依頼を受付

業者」が「鑑定士」に「鑑定評価報告書」を作成させ、

業者」が鑑定評価報告書を元に「鑑定評価書」を作成し、「依頼者」へ提出する。

鑑定評価報告書は「内部文書」なので鑑定士の署名押印は不要。

 

鑑定評価報告書の作成指針

 

必要的記載事項とされているものは依頼者から口頭で説明された事項や周知の事項であっても記載しなければならない。

 

記載事項

下記12事項は最低限の記載事項であり、これに加えてその他事項を記載することは差支えない。

 

1.鑑定評価額又は賃料の種類

正常価格又は正常賃料を前提としており、限定価格・特定価格、限定賃料等がある場合は正常価格、賃料と併記しなければならない。

また、支払賃料と実質賃料についても併記する必要がある。

ただし、「特殊価格や継続賃料」といった「市場性を有しない価格・賃料」についての併記は求められていない。

2.鑑定評価の条件

対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件の根拠を明らかにし、必要な場合は当該条件が「設定されない場合の価格等の参考事項」を記載すべきとしている。

3.対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び権利の種類

4.対象不動産の確認に関する事項

確認資料との照合結果を明確に記載しなければならない。(実地調査の年月日、調査した鑑定士の氏名、立会人の氏名及び職業等)

5.鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類と関連

特定価格を求めた場合の法令等による社会的要請の根拠等。

6,価格時点及び鑑定評価を行った年月日

時系列:依頼日→価格時点→実地調査→鑑定評価

7.鑑定評価額の決定の理由の要旨

 地域分析及び個別分析に係る事項(一般的要因、類似地域は鑑定評価書記載事項ではない

 最有効使用の判定に関する事項(建物及びその敷地の場合は更地としての最有効使用も記載

 鑑定評価の手法の適用に関する事項(適用手法と市場の特性の関係を記載

 試算価格又は試算賃料の調整に関する事項

 公示価格との規準に関する事項

 対象不動産に関する争訟等の取り扱いに関する事項

 支払賃料と実質賃料の関連に関する事項(直近合意時点についても記載

8.不明事項が存する場合の取り扱いの記載

9.関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

10.関与不動産鑑定士の氏名

(不備等をチェックしたに過ぎない鑑定士の氏名は「関与」ではないので記載しない。)

11.依頼者及び提出先等の氏名又は名称

12.鑑定評価額の公表の有無について確認した内容

(公表の有無が未定の場合はその旨を記載。

附属資料

事例資料等は必要に応じて添付する。

他の専門家が行った調査結果等を活用するために入手した資料についてもやはり「必要に応じて」添付する。

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