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不動産まめ知識

行政法規

建築基準法

 

 

建築基準法

 

集団規定:原則として「都市計画区域」「準都市計画区域のみ適用される規定です。

単体規定:場所を問わず建物毎に適用される規定です。

建築協定地域住民が独自に定める、建築基準法に上乗せする自主的なルールです。

確認検査:建築確認や中間検査・完了検査の事を指します。

 

用途制限

◯:建築可能 ×:特定行政庁の許可が必要。(建築不可では無いので注意が必要です。)

※特定行政庁とは建築主事を置く市町村長または都道府県知事を指します。

特定行政庁が許可した場合、用途制限の規定は適用されません

許可を出す場合は意見を聴き、「建築審査会」の「同意」を得なければなりません。

例外:田園以外の住居系用途地域内にある一定措置を講じたものについては建築審査会の同意不要

 

・ごみ焼却場、屠畜場、火葬場、汚物処理場

都市計画」で決定した敷地でなければ新築・増築ができません

 

・2つの用途地域を跨ぐ場合

面積が大きい方の用途規制が適用されます。(按分ではありませんので注意が必要です。)

 

・特別用途地区

地区内では地方公共団体国土交通大臣の承認を得て「制限緩和」できます。規制はさらに厳しくなるだけですので承認不要です。

 

 

建蔽率

 

用途地域ごとに、それぞれの都市計画に応じて決定されます。

ただし、「商業地域」は一律「10分の8」となります。(つまり、都市計画で建蔽率を定める必要がそもそもありません。)

 

・制限緩和

以下のいずれかを満たす事で「10分の1加算する形で緩和されます。

特定行政庁指定角地防火地域内の耐火建築物等または準防火地域耐火・準耐火建築物等

 

・制限適用除外

以下の建築物は建蔽率100%となります。

建蔽率「10分の8」の地域内かつ防火地域内の耐火建築物、巡査派出所、公衆便所など(10分の2加算する形の緩和となります。)

 

・2つの地域を跨ぐ場合

敷地割合に応じて各々の建蔽率を乗じて建築面積を決定します。

 

 

容積率

 

・容積率計算

A:用途地域毎にそれぞれの都市計画に応じて決定された容積率

B:「前面道路の幅員が12m未満の場合」は下記の乗数を幅員に乗じて求める。

住居系地域:4分の10  の用途地域:6分の10

A、Bいずれか「小さい方」の容積率を採用します。

※複数の道路に面している場合は「広い方」の幅員を使用します

※幅員12m以上であればAをそのまま容積率として採用します。

 

・総合設計制度

ビルと歩道の間の植栽がある空間のような、敷地内に広い空地(公開空地)を設けた場合、容積率と高さについて都市計画で定めた限度を超えることができます。

※ただし、高度地区の高さ制限や、「日影規制」を超えることはできません。

 

・容積率制限の特例

住宅、老人ホームの用途に供する「地下室」の床面積、は延べ面積の「3分の1」まで容積率不算入とします。

エレベーター」の床面積、「マンション・老人ホーム」の共用廊下、階段は延べ面積不算入とします。

 

 

その他規制

 

・敷地面積の最低限度(ミニ開発の防止)

どの用途地域でも、200㎡以下」で定めることが可能です。た

だし、特定行政庁が建築審査会の同意を得て建築した建築物はこの限りではありません。

 

・斜線制限

日照の確保を目的とした制限で、「道路制限」「隣地制限」「北側斜線制限」があり、

道路制限:全ての用途地域

隣地制限:低層住居専用及び田園住居地域以外の用途地域

北側斜線制限:住居専用地域全般+田園住居地域

にて制限があります。

※「天空率」条件を満たす場合は斜線制限適用除外となります。

 

・絶対的高さ制限

低層住居専用、田園住居地域は10mまたは12mを超える高さの建物を建てられません。

 

・日影規制(条例指定)

日影による中高層建築物の高さ制限。

商業地域、工業地域、工業専用地域適用除外です

それ以外の地域は「の高さ7m超」「地階を含めない3F以上」のいずれか、

あるいは「高さ10m超」で、冬至日において日影規制の提供対象区域内に日影を生じさせる場合は適用対象となります。

高架の工作物内に設ける建築物(例:東京タワーの展望台)はいずれの高さ制限も適用除外となります。(建蔽率制限は適用。)

特定街区は建築基準法の容積率、建蔽率、高さ制限いずれも適用除外です。(都市計画で定めるからです。)

 

・防火地域

看板・広告塔等の工作物で、屋上に設ける物、3mを超える物は「不燃材料」で造り、または覆う。

・防火地域、準防火地域

屋根:技術的基準に適合する一定のもの。

外壁:耐火構造なら隣地境界線に接して外壁を設けることができます

複数の地域に跨ぐ場合:最も厳しい地域の規制が適用されまただし、防火壁で区画する場合は各々の規制を適用します

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