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不動産まめ知識

民法

民法 〜債権各論〜

 

 

契約

 

・契約の種類

双務契約:双方が債務を負う契約。(一方のみの場合は片務契約という。)

有償契約:当事者が互いに財産の支出をする契約。(一方のみの場合は無償契約)

 

・同時履行の抗弁権

双務契約の当事者の一方は、相手方が債務の履行をするまでは自己の債務の履行を拒む事ができる。

(同時履行の抗弁権を有する場合は履行遅滞とはならない。)

 

・危険負担

双務契約の当事者の一方が、履行不能を理由に債務の履行を拒絶できるか否かという問題。(原始的不能を含む)

 

・解除

取消と同じく遡及的に無効だが、「意思表示は完全に有効」となる。(詐欺や錯誤とは違い、意思表示に瑕疵が無い為。)

 催告による解除

相手方が債務履行しない場合、履行の催告をし、相当の期間内に履行がない場合は契約の解除をする事ができる。

 無催告解除

次の場合は催告なしで直ちに契約の解除ができる。

債務の全部の履行不能、債務者が全部の履行を拒絶、一部の履行不能・拒絶が発生し、残存部分のみでは契約目的を達成できない場合等。

 

・解除の効果

各当事者は相手方に対して原状回復義務を負う。(遡及的に無効である為)

また、原状回復対象が金銭であれば利息も、金銭以外であれば受領後に生じた果実も返還する必要がある。

 

 

各種契約

 

・売買契約

売主義務:財産権移転義務、担保責任(契約不適合責任)

買主義務:代金支払義務

売買契約は有償・双務契約である。

手付解除:履行の着手前であれば売主は倍返し、買主は手付金放棄で契約解除が可能。

 

・契約不適合責任

有償・双務契約の場合は不完全履行に対して契約不適合責任が生じる。

(例えば使用貸借契約は不完全履行に対して契約不適合責任は生じない。)

債権者には以下の権利が認められる。

追完請求権、代金減額請求権、損害賠償請求権、解除権

 

・他人物売買

一部他人物:契約不適合責任が問われる。

全部他人物:契約不適合責任は問われない。(そもそも債務不履行責任だとして処理する。)

→代金減額請求ができない。

★種類または品質について、不適合な目的物を引き渡された事を「知った時から1年」以内に買主は売主へ通知する必要があります。

★数量または権利の要素について契約不適合である必要があります。

 

・賃貸借契約

賃貸借契約もまた有償・双務契約である為売買契約の規定を準用する。

※賃貸借の場合、履行不能に陥った場合は当然に契約終了となる。(Ex:建物滅失)

費用償還義務:賃貸人は賃借人が必要費・有益費を支出した場合は償還する義務が生じる。

 賃借権の対抗力

民法:不動産の賃貸借は「登記」する事で買主やその他の第三者に対抗できる。

借地借家法:借家権は「引渡」を受ける事で買主やその他の第三者に対抗できる。

★賃貸人に無断で賃借権を譲渡したり、転貸した場合でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除権が発生しない。(信頼関係破壊理論

 

・請負契約

請負人が仕事の完成を注文者に約し、仕事の結果に対してその報酬を払う契約。

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