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不動産まめ知識

民法

民法 〜物権〜

 

 

物権

 

物権:物権とは特定の物を直接支配して利益を受ける排他的な権利である。

債権:債権とは債権者が債務者に対して一定の給付(行為)を要求する権利である。

※債権は債務者にしか請求できない(相対効)一方、物権は排他性を有するので第三者に対しても主張できる。絶対効

※物権は法律に定める物以外を自由に創設する事は出来ないが、債権は自由に創設可能契約自由の原則

占有権:事実状態に基づいて認められる権利。(盗品でも認められる。

本権 :占有権以外の権利で、占有権を裏付けるための権利と言い換えられる。

所有権:絶対効を持つ権利。

制限物権:所有権を制限する権利。用益:地上権、地役権等 担保:抵当権、質権等

 

・主物と従物

 87条1項

物の所有者がその物(主物)の常用に供するため自己の所有に属する他の物(従物)をこれに付属させた時はその他物を従物とする。

Ex:主物→家屋 従物→畳 (主物と従物は物理的には別個独立である。

 2項

従物は主物の処分に従う。(Ex:家屋の譲渡時に畳にだけ所有権を残す事は出来ない。

 

・物権の効力

優先的効力:両立し得ない物権相互間では先に成立した物権が優先される。また、債権の目的となっている物に物権が成立する場合は物権を優先する。(所有権>賃借権

占有保持の訴え:盗品を盗まれた場合でも、泥棒は占有の訴えを提起する事ができる。

★海賊から盗んだ財宝を占有しているナミは海軍の押収に対して占有保持の訴えを提起していました。

(198条)

占有保全の訴え:占有妨害の恐れがある場合は妨害の予防、損害賠償の担保を請求できる。

(199条)

妨害排除請求権・返還請求権・妨害予防請求権

 

・不動産物権変動の対抗要件

 176条

物権変動は意思表示のみで足りる。

 177条

しかし、第三者に対抗するためには「登記」が必要。(公示の原則)

動産の場合は「引渡」が必要。)

登記に公信力は無いので、動産の引渡についてのみ公信力が認められる。(公信の原則)

※例えば二重譲渡があった場合、先に登記を具備した者が所有権を取得する。登記を取得しない限り完全な物権変動の効力を生じない

(不完全物権変動説)→買主が未登記である事を主張する事に利益のある第三者が存在する。(自由競争原理から。)

 未登記の主張利益を有する第三者

単なる悪意者(先に登記を具備すれば所有権を取得できると知っているだけ)、賃借人

 未登記の主張利益を有しない第三者(未登記で対抗できる。)

無権利者、不法行為者、登記法第5条の第三者、背信的悪意者

※背信的悪意者とは所有権の取得目的のみならず買主自体を困らせる目的を持っている悪意者。

→自由競争の原理から逸脱している為、信義則上、主張利益を有しない。

★背信的悪意者からの転得者は所有権を取得できます。(背信性は承継しないと解する為。)

 

・登記が必要とされる物権変動

 取消前の第三者

詐欺による取消が行われる前に先に登記を具備する事で対抗できる。

 取消後の第三者

取消には遡及効がある為(初めから無効)、原則対抗はできないが善意の第三者は保護されるべきであるので先に登記を具備した方が(所有者VS第三者)所有権を取得すると解する。(二重譲渡と同様に扱うという事。)→物的支配を相争う関係

※これで第三者が取得したとしても、取消後即登記しない真の権利者にも落ち度があると考える。

 解除前の第三者

契約解除が行われる前に先に登記を具備する事で対抗できる。

 解除後の第三者

契約解除後の第三者は取消同様二重譲渡と同様に扱う為、登記を具備した方が(所有者VS第三者)所有権を取得すると解する。

 時効完成前の第三者

結局時効完成前の出来事なので、第三者から時効取得する構図になるので登記なしで時効完成による所有権取得の権利の主張が可能。

★時効取得者と原権利者の関係は売買契約の関係と同様、登記なしで権利の主張が可能。(物権変動の当事者類似の関係に立つ。)

 時効完成後の第三者

やはり登記を具備しない限り、時効取得者は時効完成後の第三者に対抗できない。

 

・相続と登記

 単独相続

相続財産を「一人」が相続した場合、被相続人からの譲受人は登記なしで相続人に対抗する事ができる。(譲渡債務も相続すると解する。)

 共同相続

相続財産が「共有」に属している場合は各々一個の所有権を持っている為、仮に共有者の一人が単独で登記したとしても、自己の持分については登記なしで対抗する事ができる。

法定相続分を超える部分については登記なしで対抗する事は出来ない。

※特定財産承継遺言がある場合でも「超える部分」は登記なしで対抗する事は出来ない。

※法定相続分を超える持分が第三者に譲渡された場合は登記なしで対抗出来る。

★遺産分割は相続開始時に遡って(遡及効)効力を生じます。

 

・相続放棄

相続放棄をすると、はじめから相続は無かったものとみなされる。この場合、相続放棄をしなかった相続人は、相続放棄をした者の利害関係人等の第三者に登記なしで対抗出来る。

Ex:相続放棄をした相続人の債権者が放棄した相続財産を差し押さえた場合、他の相続人はその債権者に登記なしで対抗出来る。

 

・占有権

自主占有:所有の意思を持って占有する事。

他主占有:自主占有以外の占有(Ex:賃貸借)

★占有権の特定承継人は、前主の占有権を承継すると同時に、他面において自ら開始した新たな占有についても占有権を取得する。(占有の二面性)

→前主が善意無過失で占有を開始したのであれば悪意の特定承継人は10年で時効取得が可能である。(時効は最初の占有者の主観的要件によって期間が決まるという事。)

※他主占有の占有権を相続し、相続人が所有の意思を持って占有を開始した場合も時効取得が可能となる。(新たな権原)

・所有権

所有権とは法令の制限内において自由にその物の使用、収益、処分をする事が出来る権利。

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