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不動産まめ知識

民法

民法総則 〜意思表示〜

 

 

契約

 

契約とは「当事者(通常は二人)」が「合意」することである。(法律要件)

(申し込みの意思表示に対し、相手方が承諾する事で成立する。)

つまり、契約書の作成や目的物の引渡、登記の移転は不要。

契約が成立すると当事者双方に債権・債務が発生する。(法律効果)

・法律要件が成立すると自動的に法律効果が発生する。

・法律効果が発生する行為を法律行為と呼ぶ。

★法律行為には一方的な意思表示で成立する「単独行為」と、双方の意思表示の合致によって成立する「契約」がある。

★民法の条文は全て「法律要件」と「法律効果」から成り立っており、法律効果だけを主張しても法律効果は認められない。

 

 

意思表示

 

契約が成立しても、その契約が「無効」になる場合と「取消」になる場合がある。

 

1.心裡留保

表見者(意思表示をする者)の意思表示が真意でない事を知りながら意思表示をする事。

Ex:冗談で「土地を売る」と言われ、冗談と知りながら悪意)「土地を買う」と意思表示をする。

→買主が悪意・有過失の場合は無効となる。(善意、無過失の場合は冗談でも有効となる。)

善意の第三者:対抗することができない。(心裡留保による無効を主張できない。)

★心裡留保を知りながら土地を買い、即転売した転売先(第三者)に前所有者が「冗談だった」と言っても通用しないという事です。

 

※意思表示の構成要素

意思表示は「動機(お金がない)」「内心的効果意思(お金ないから土地を売りたい)」

表示行為(土地を売る意思を外部に発信する)」の3フェースに分かれているが、「動機」は意思表示の構成要素ではない。

※心裡留保は内心的効果意思と表示行為の「意識的不一致」によるものである。

 

2.通謀虚偽表示

売主が買主と通謀し、(グルになって、)法律要件を仮装し、法律効果を発生させる行為。

Ex:売る意思が無いにも関わらず、固定資産税を回避するために買主と通謀し、売買契約を仮装して登記を移転する。

→「意思が無い」ので、無効となる。(私的自治の原則

善意の第三者:対抗することができない。(通謀虚偽表示による無効を主張できない。)

★売る意思が本当は無かった、仮装の売買契約だったという前所有者と売主の間の事情は買主である「善意の」第三者には関係ない、債務を履行しろという事です。

第三者が悪意であっても、その「転得者」には対抗することができない。また、第三者が善意で、転得者が悪意であっても転得者に対抗する事はできない。

さらに、第三者が「2名」いる場合(二重譲渡)で、旧所有者(真の権利者)・売主からそれぞれ所有権移転を受けたケースでは「先に登記を備えた者」に所有権が認められる。

・意思外形対応型(真の権利者が100%、能動的に虚偽の外観を作り出している)

Ex:売主が「勝手に」買主へ所有権移転登記をし、買主が第三者へ譲渡するケース。

→「善意」の第三者に対抗できない。

・意思外形逸脱型(真の権利者も少なからず擁護する必要がある)

Ex:売主から買主への虚偽の仮登記を買主が「勝手に」本登記に改め、第三者へ譲渡するケース。

Ex2:売主が詐欺に遭い、買主へ所有権移転をさせられた後に買主が第三者へ譲渡するケース。

→「善意無過失」の第三者に対抗できない。

★売主への配慮も求められるので、過失の有無も問われる、結果、意思外形対応型よりも主観的要件が厳しくなるという事です。

 

3.錯誤

※民法改正により錯誤については「無効」から「取消」に変更となりました※

趣旨:内心的効果意思と表示行為の不一致を表意者自身が知らない事で錯誤は生じる。

(表意者がその不一致を知っていれば「心裡留保」となる。)

Ex:土地Aを売りたいのに土地Bを売るという意思表示をしてしまったまま話が進んでいる。

1号:表示行為の錯誤(内心的効果意思と意思表示の錯誤)

Ex:土地Aを買いたいのに土地Bを土地Aと誤認して購入の意思表示をした。

 要件

・意思表示に対応する意思を欠く錯誤である事

・その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものである事

表意者に重過失がない事

※相手方が悪意・重過失である場合は錯誤取消主張可能。また、表意者と相手方が同一の錯誤に陥っていた場合は錯誤取消主張可能。

 

2号:動機の錯誤(内心的効果意思の形成要因の錯誤)

Ex:地価上昇に関するデマ情報を元に土地購入の意思表示をした。

 要件

・表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤(動機の錯誤)

・その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたこと。(明示黙示問わず)

→動機が表示されて意思表示の内容となっていることを言う。

→相手方が動機の表示に対し了解し、合意形成されたという事実が必要。

 効果

原則:取消できる

例外:善意の第三者(取消前に取引関係に入った者)に対抗できない。

※取消とは「初めから無効」と言うこと。(遡及効

錯誤取消前の第三者:95条4項により保護

錯誤取消後の第三者:177条により表意者と対抗関係に立つ。

 

4.公序良俗違反

公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効とする。

(例えば、賭博契約については法は助力しないと言うこと。)

 

5.詐欺

詐欺又は強迫による意思表示は取り消すことができる。

 96条1項:意思表示の相手方から騙された場合。

→当然に取り消すことができる。

 96条2項:第三者から騙された場合。

相手方が悪意又は善意有過失であれば取り消すことができる。

 要件

詐欺とは人を欺罔して、錯誤に陥らせる事を言う。(錯誤に陥らなければ詐欺にはならない

 効果

原則:取消できる

例外:「善意・無過失」の第三者(取消前に取引関係に入った者)に対抗できない。

★心裡留保・虚偽表示に対して錯誤・詐欺の主観的要件が厳しいのは、錯誤・詐欺の方がより複雑で、当事者間の責任割合の決定も難しいからという理由です。

 

◆論点◆

 

1.仮装譲渡した土地上に建てられた建物の賃借人(第三者)に対して原所有者は明渡を求めることができるか。

本件の場合、賃借人は所有者から建物を賃借しているに過ぎず、土地の使用権限は無い為明渡請求を受けるのが原則であるが、

それではこの第三者が不測の損害を受けることとなり、妥当で無い為この賃借人が「94条2項」の第三者に当たるかが問題となる。

94条2項の第三者とは、虚偽表示の当事者及びその一般承継人以外の者であって虚偽表示に基づいて新たに独立した法律上の利害関係を有するに至った者と解する。

本件の場合、虚偽の外観による事実上の利害関係を有するに過ぎず、法律上の利害関係は有しない為、第三者は94条2項の第三者に該当しない為、原所有者の請求は認められる。

 

2.仮装譲渡→悪意の第三者へ売却→善意の転得者へ転売のケース

94条第2項の第三者に、転得者が含まれるかどうかが明文上明らかでないため問題となる。

この点、転得者も94条第2項の第三者に含まれると解する。なぜなら、転得者も虚偽の外観を信頼して取引に入った者である以上、94条第2項の種子である取引の安全の要請は転得者にもあてはまるからである。

したがって、善意の転得者は第三者に含まれ、94条第2項によって保護される。

 

3.仮装譲渡→善意の第三者へ売却→悪意の転得者へ転売のケース

94条第2項の第三者に、悪意の転得者が含まれるかどうかが問題となる。

この点、いったん94条2項の第三者として保護される者が現れれば、その後に譲り受けた者が悪意であっても権利を取得できると解する。

なぜなら、このように考えることによって法律関係の早期安定を図ることが可能となるからである。

したがって、悪意の転得者は権利を取得できる。

 

4.仮装譲渡について、善意の第三者に過失があるケース

94条第2項の第三者として保護されるためには無過失であることが必要かが問題となる。

この点、94条第2項の第三者として保護されるためには善意であれば足り、無過失であることは必要ないと解する。

なぜなら、94条第2項は条文上「善意」としか規定していない上、虚偽の外観を作り出した本人の帰責性が強い以上、第三者保護の要件を厳しくすることは本人との関係で公平性に欠けるからである。

したがって、有過失である善意の第三者も権利を取得できる。

 

5.仮装譲渡について、善意の第三者が未登記であるケース

94条第2項の第三者として保護されるためには登記が必要かが問題となる。

この点、94条第2項の第三者として保護されるためには善意であれば足り、登記を備えることは必要ないと解する。

なぜなら、真の権利者と第三者とは、いわば物件変動における前主・後主の関係にあり、対抗関係に立たないため対抗要件としての登記は不要であり、自ら虚偽の外観を作り出した真の権利者の帰責性が強い以上、第三者保護の要件として登記を要求することもまた妥当でないからである。

したがって、未登記である善意の第三者も権利を取得できる。

 

6.仮装譲渡後に二重譲渡が起こったケース(善意の第三者と原権利者からの譲受人)

94条第2項の第三者として保護される者と原権利者から譲り受けた者の関係をいかに考えるべきかが問題となる。

この点、両者の関係を対抗関係として捉え、先に登記を備えたものが所有権の取得を対抗できると解する。

なぜなら、原権利者を起点とした、第三者と譲受人の二重譲渡とみるのが妥当だからである。

原権利者は、第三者が登記をするまでは完全な無権利者となってはおらず、原権利者からの譲受人も登記を具備すれば所有権を取得することは可能である。

したがって善意の第三者、譲受人いずれか先に登記を備えた者が所有権を取得する。

 

7.真の権利者が無断で登記移転をした後に、第三者が所有権を取得し登記したケース

無権利者であるから、登記に公信力がない以上、第三者は所有権を取得できないのが原則である。

しかし、この原則を貫いたのでは不動産取引の安全が害される。そこで、第三者をいかに保護すべきか、その法律構成が問題となる。

この点、真の権利者と登記名義人の間に通謀も意思表示もない以上、94条2項の直接適用により第三者を保護することはできない。

しかし、そもそも94条2項の趣旨は、虚偽の外観を作り出した真の権利者に帰責性が認められる場合に、その外観を信頼した者を保護して取引の安全をが図るという点にある。

とすれば虚偽の外観があり、真の権利者に帰責性があり、外観を相手方が信頼した(善意)場合には94条2項を類推適用すべきと解する。

したがって善意である第三者は、真の所有者に対して所有権を主張することができる。

 

8.仮登記を無断で本登記に改めた後第三者へ売却したケース

無権利者であるから、登記に公信力がない以上、第三者は所有権を取得できないのが原則である。

しかし、この原則を貫いたのでは不動産取引の安全が害される。そこで、第三者をいかに保護すべきか、その法律構成が問題となる。

この点、真の権利者と本登記名義人の間に意思表示をした事実がない以上、94条2項の直接適用により第三者を保護することはできない。

しかし、そもそも94条2項の趣旨は、虚偽の外観を作り出した真の権利者に帰責性が認められる場合に、その外観を信頼した者を保護して取引の安全をが図るという点にある。

とすれば虚偽の外観があり、真の権利者に帰責性があり、外観を相手方が信頼した(善意)場合には94条2項を類推適用すべきと解する。

しかし、真の権利者は仮登記という外形を作出しているが、本登記という第二の外形については予想外であったと言えるため、真の権利者の利益に配慮しつつ、第三者の保護をどのように図るべきかが問題となる。

この点、94条2項の類推適用と110条の法意に照らし、第三者が善意無過失でなければ保護されると解する。

なぜなら94条2項のみならず110条の法意に照らすことで虚偽の外観を信頼したものに対して取引の安全を図り、他方で第三者の利益にも配慮することができるからである。

したがって、第三者は善意無過失であれば所有権を取得できる。

 

9.相手方に騙され、無断で登記移転をされた上で善意の第三者へ売却されたケース

無権利者であるから、登記に公信力がない以上、第三者は所有権を取得できないのが原則である。

しかし、この原則を貫いたのでは不動産取引の安全が害される。そこで、第三者をいかに保護すべきか、その法律構成が問題となる。

この点、真の権利者と本登記名義人の間に通謀も意思表示をした事実もない以上、94条2項の直接適用はできない。

しかし、94条2項の趣旨は、虚偽の外観を作出した真の権利者に帰責性が認められる場合に、この外観を信頼した者を保護して取引の安全を図るという点にある。とすれば、①虚偽の外観が存在し、②真の権利者に帰責性があり、③外観を相手方が信頼した場合、94条2項を類推適用すべきと解する。

そして②については虚偽の外観の作出につき不注意によって関与した場合、自ら外観の作出に積極的に関与した場合や知りながら放置したと同視し得るほどの重い帰責性が認められる場合にはその帰責性を認めるものと解する。

③については真の権利者の不注意により虚偽の外観の作出に関与した場合は、真の権利者もまた保護されるべきであるから94条2項だけでなく110条も類推適用して善意だけでなく無過失まで要求すべきと解する。

本件については真の所有者の意思的関与はなく、思い帰責性があるとはいえない。

したがって、真の所有者は善意の第三者に対して所有権の返還請求ができる。

 

10.表意者の動機の錯誤

表意者の動機に錯誤がある場合に錯誤取消を主張するためには、

①表意者が法律行為の基礎とした事情についてその認識が真実に反する錯誤であること

②その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたこと、すなわち動機が表示され、意思表示の内容になっていたこと

が必要である。さらに、

③その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであること、つまり意思表示の主要な部分であり、この点についての錯誤がなければ表意者のみならず一般人もかかる意思表示をしなかったと考えられる場合であることが必要である。そして、

④表意者に重過失がないことが必要である。

 

11.錯誤取消前に取引関係に入り、登記を備えた善意の第三者

真の所有者と間で交わされた売買契約の錯誤取り消しにより売主は当初から無権利者となり、登記に公信力がない以上第三者も所有権を取得できないのが原則である。しかし、真の所有者はかかる取消を善意の第三者に対抗できない。(95条4項)

そこで、本件の第三者が95条4項の第三者にあたるかが問題となる。

この点、95条4項の第三者とは取消前に取引関係に入った第三者をいうと解する。

なぜなら、95条4項の趣旨は、取消の遡及効(121条)により権利を奪われる第三者を保護し、取引の安全を図る点にあるからである。

したがって、本件の第三者は取消前に取引関係に入っている事から95条4項の第三者にあたる。

次に、本件の第三者が保護されるためには登記が必要かが問題となる。

この点、登記は不要であると解する。

なぜなら、錯誤により意思表示をした者と第三者とは、いわば物件変動における前主・後主の関係にあり、対抗関係に立たないので対抗要件としての登記は不要である。また、錯誤による表意者にも落ち度があるため、第三者保護要件としての登記を要求することも妥当ではないからである。

したがって、本件の第三者は善意であることから96条4項により保護され、真の所有者は所有権の返還を請求することができない。

 

 

 

 

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