初めて部屋を借りる方から業界人の方まで

不動産まめ知識

行政法規

都市計画法 -区域区分・用途地域・補助的地域地区-

 

 

都市計画法

 

都市計画法は計画的な街作りを目的とする(乱開発を規制する)法律です。

まず街を作る場所都市計画区域」を定め、

次に街作りのプラン都市計画」を行い、

プランに反する行為を規制する「開発行為制限」と「都市計画事業制限」を加えます。

 

 

都市計画区域

 

都市計画区域とは一体の都市として総合的に「整備・開発・保全」する必要のある区域です。

都道府県知事が指定しますが、2以上の都府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。

都道府県知事が指定するときはあらかじめ「関係市町村」及び「都市計画審議会」の「意見」を聴くと共に、

国土交通大臣に審議し、その「同意」を得なければなりません。

★国土交通大臣が指定するときはあらかじめ関係都府県の「意見」を聴くだけでOKです。

 

・基礎調査

概ね「5年毎」に都市計画における一定の事項に関する現況を「必ず」調査しなければなりません。

・縦覧不要

都市計画区域の指定案については公衆の縦覧手続きは不要です。

(国がイニシアティブを持って指定する事ができるわけですね。)

 

 

準都市計画区域

 

都市計画区域「外」のうち放置すれば将来における開発・保全に支障をきたすと認められる区域です。例として高速道路のインターチェンジ周辺などが挙げられます。

指定権者は「都道府県」で手続きは都市計画区域と同一です。ただし、国土交通大臣の「同意は不要」で、基礎調査は「必要があれば」実施というルールになっています。

(都市計画区域よりも少しおざなりな区域です。)

 

都市計画

 

都市計画は「土地利用」(単発事業)と「建物利用」(総合事業)の観点から街作りのプランを策定します。

都市計画区域にはマスタープラン(整備・開発・保全の方針。必須)・区域区分・地域地区・都市施設・市街地開発事業・地区計画等を定めることができます。

 

・区域区分

市街化区域市街化調整区域を定めることができます。

※準都市計画区域には定められません。

市街化区域:既存の市街地及び概ね10年以内に市街化を図るべき区域。

市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域。

非線引区域:市街化区域、市街化調整区域以外の、「都市計画区域」。

決定権者は「都道府県」です。

 

・用途地域

用途地域とは「市街化区域において必ず定める」土地利用の制限です。

用途地域を定める事で「用途規制」がかかり、建築物に制限が加わります。

※市街化調整区域は「原則」定めません。(定めることは可能です。

非線引区域は定めることができません。

 

 

 

用途地域一覧

一種低層住居専用地域:高級住宅街。

二種低層住居専用地域:「主として」低層住居専用。コンビニ混じりの高級住宅街。

田園住居地域:農地のある低層住居専用地域。直売所やレストランが例外的に認められる。

 

一種中高層住居専用地域:中高層のマンションや小規模店舗のある地域。

二種中高層住居専用地域:「主として」第一種より建物の種類が増える地域。

 

一種住居地域:戸建マンションが混在。

二種住居地域:「主として」カラオケ、パチンコもOK。

準住居地域:幹線道路沿いの地域。

 

近隣商業地域:駅前商店街。

商業地域:「主として」繁華街。

 

準工業地域:「主として」「環境悪化の危険な製品を除く製品」を製造する工場以外。

工業地域:「主として」住宅店舗も比較的存在する工業地帯。

工業専用地域:工場オンリーの地域。

 

 

・補助的地域地区

区域区分、用途地域に+αで規制をかける地域です。

●用途地域のみ定めることができる地区

特別用途地区:当該用途地区の「特性にふさわしい」土地利用の増進。

例:商業地域内に小学校がある場合、特別用途地区を重ねることで風俗店を規制。

特例容積率適用地区:容積率の移転を認める地区。(余分な容積率を譲渡できる)

例:低層商業施設の容積率余裕分を買取り、高層オフィスビルを建てます。

高層住居誘導地区:住居とオフィスビルの融合を容積率の緩和によって図る地区。

例:オフィスビルの上階に居住用住戸が存在するような高層ビル。

高度地区:建物の「高さ」の最高限度、最低限度を定める地区。

高度利用地区:建物の「容積率」の最高限度、最低限度を定める地区。

●用途地域外でも定めることができる地区

特定街区:容積率、高さの最高限度と壁面の位置を「都市計画で」定める地域。

例:新宿西口の超高層ビル街。

特定用途制限地域用途地域外かつ市街化調整区域外でのみ定められる地域。

風致地区:「地方公共団体の条例」で、都市の「自然美」を維持する為に定める。

-行政法規

Copyright© 不動産まめ知識 , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.