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行政法規

都市計画法 -開発行為-

 

 

開発行為

 

開発行為とは建築物、特定工作物の「建設のため土地の区画形質の変更」を指します。

建設を伴わない造成工事は開発行為ではありません。

 

・特定工作物

第一種:コンクリートプラント等

第二種:ゴルフコース1ha(10,000㎡)以上の野球場・テニス場・運動施設・墓園等。

ゴルフコースは面積を問わず特定工作物となります。

 

・開発許可

開発行為をする者は原則「知事」の許可が必要です。

★区域区分別面積要件

市街化区域1,000未満は許可不要

※都道府県は別途300~1,000㎡未満の範囲で条例により別途規模を定めることができる。

市街化調整区域面積不問で許可必要

非線引区域・準都市計画区域3,000未満は許可不要

都市計画区域外:10,000㎡未満は許可不要

★例外(上記条件に関わらず許可不要となります。)

公益上必要な建築物のための開発行為(駅、図書館、公民館、変電所

都市計画事業などの施工として行う開発行為(既に知事の認可を得ているので)

非常災害のための応急措置、軽易な行為(プレハブ、車庫等の建築)

小規模な開発行為

農林漁業建築物のための開発行為※市街化区域の場合は許可必要。1,000㎡未満なら不要。

※農林漁業建築物には「加工工場」は含まれません

学校、病院、社会福祉施設は公益上必要な建築物に含まれません。

 

 

開発許可手続

 

・申請前に「あらかじめ」、以下のものを得ておく必要があります。

既存公共施設管理者の「同意」、新規設置公共施設管理者の「協議」、権利者相当数の「同意

 

・申請書の記載内容

開発区域の位置、規模、予定建築物の「用途」、開発行為に関する設計、工事施工者

 

・開発許可基準

33条の開発許可基準」を満たし、申請手続が適法な場合、知事は許可しなければなりません。(許可義務

地方公共団体は「条例」で33条の制限を「強化」または「緩和」することができます。また、敷地面積の「最低限度」を定めることもできます。

調整区域の場合は加えて「34条」を満たす必要があり、申請手続が適法な場合、知事は許可できます。(許可権限)

 

・許可不許可の処分

知事は文書にて通知しなければならず、「開発登録簿」を調製、保管しなければなりません。

また、用途地域でない地域について必要があれば各種制限を定めることができます。(41条1項

 

・工事完了後

工事完了後は知事へ届出をし、知事は遅滞なく検査を行い、「検査済証」を交付し、遅滞なくその旨を公告しなければなりません。

 

・不服申し立て

開発行為についての処分の内容に不服がある者は「開発審査会」に「審査請求」できます。

処分取り消しの訴えについては開発審査会の審査を経ずに提起できます。(0か100かの訴えなので内容の審査は必要無いからです。)

開発審査会は審査請求の日から「2ヶ月」以内に裁決をしなければなりません。

 

・許可後の手続き

工事廃止:工事を廃止する場合は遅滞なく知事に「届出」が必要です。

地位承継:開発許可を受けた者の相続人はその地位を承継します。(手続不要

所有権移転:開発許可を受けた土地を取得した者は知事の「承認」が必要です。

許可事項変更:改めて知事の「許可」が必要です。

※許可を要しない開発行為への変更は許可不要です

軽微変更:知事の許可は不要ですが、遅滞なく知事に「届出」が必要です。

 

・開発区域内の制限

工事完了公告前

建築物を建築できません。ただし、「仮設建築物」「知事が認めた場合」「不同意の土地所有者が建築する建築物」は建築可能です。

工事完了公告後

予定建築物以外のものは建てられません。ただし、「知事が認めた場合」「用途地域等が定められている時」は建築可能です。

 

・開発区域以外の制限(既に平らで、開発行為を要しない区域

市街化調整区域:知事の「許可」を受けなければ建築不可。(許可不要の要件は開発許可の要否に準じます。)

その他の地域:知事の許可は不要。(用途規制等は勿論適用されます。)

 

・開発行為によって設置された公共施設の管理

公共施設の場合、原則として「工事完了の公告の日」の「翌日」から「市町村」の管理に属します。

例外:他の法律に基づく管理者が別にある時、協議によって別段の定めをした場合。

公共施設の土地は「工事完了の公告の日」の「翌日」から「管理者」に帰属します。

 

・田園住居地域内の建築規制

市町村の許可必要:土地形質変更、建築物・工作物の建設、土石他一定の物件の堆積

許可不要:通常の管理行為、非常災害の応急措置、都市計画事業の施行

市町村の許可義務:土地形質変更、建築(支障がない or 300㎡未満)の場合市町村は許可しなければなりません。

※国または地方公共団体が行う行為は市町村の「協議」のみでOKです。

 

 

都市計画制限

 

都市計画施設の区域、市街地開発事業の施工区域に建築物の建築をする場合知事の許可が必要です。

・例外

軽易(2F以下で地階が無い木造の改築・移転)、非常災害の応急措置、都市計画事業の施行

知事等の許可義務:都市計画に適合している、2F以下で地階が無い建物(事業地内は義務なし)

 

・進捗度別許可要否

事業地内(工事段階):建築物の建築、土地形質変更、物件の設置 (例外なく許可必要

予定区域(計画大詰め):建築物の建築、土地形質変更

施工区域(計画段階):建築物の建築

 

・土地の買取

知事等は事業予定地内の土地所有者から、建築物の建築が許可されない場合買取の申し出があった場合、

当該土地を時価で買い取るものとし、遅滞なく買取可否を通知しなければならない。

買い取らない場合は建築物の建築を許可しなければならない。

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