不動産証券化は、複数の不動産を集めてプールし、
プールされた不動産から生じるキャッシュフローを裏付けとした株券や債券などの有価証券を発行し、
第三者の投資家に販売する金融取引である。
言い換えると、不動産証券化とは有価証券に化体された不動産を投資家に売却する事である。
化体とは、不動産のキャッシュフロー次第で決まる財産的価値に対する請求権を有価証券の形に変える事を意味する。
不動産証券化商品とは、不動産のキャッシュフローを返済原資とした投資証券、受益証券、優先出資証券などをいう。
まず、企業価値の向上においてそのトレードオフについて理解する事が重要である。
企業は新たな資産に投資することが出来るが、
その現金を株主に戻し、株主がそれを金融市場に投資できるようにする事も出来る。
株主が自ら行う投資で得られるリターン以上に企業が収益を生み出した場合、
経営陣は価値を加えている事になる為、株主が企業の外に持っている投資機会こそが、企業の内部で行う投資の基準になる。
（企業外部の投資機会を上回るリターンが見込めるのであれば、企業内部への投資妙味がある、という事）
次に、証券化の起源は資金調達のイノベーションにある。
企業にとって証券化は資本コストを低減する資金調達の方法であった。
株主資本や負債とは、資産や事業が生み出すキャッシュフローに対する請求権であり、金銭の支払いという金融の約束である。これを金融資産という。
つまり、資金調達とは、企業がその金融資産を売り出すという事である。
企業戦略におけるダイベストメント（縮小型企業戦略）とは、
資産売却の他に企業の一部の事業や組織を売却する（スピンオフ、スピンアウト）あるいは企業を清算することが含まれている。
ダイベストメントはインベストメント（拡大型企業戦略）をは正反対であり、消極的な解決策とみなされることが多い。
しかし、ダイベストメントによって企業価値は高まる可能性を秘めているという認識は広まっており、M&A以上に株主価値を高める可能性もある。
不動産証券化も、企業からのオフバランスという意味合いでダイベストメントの一種であるといえる。
逆に、企業が保有する不動産を「オンバランス不動産」と呼ぶことにする。
オンバランス不動産は投資用不動産と比較したとき、また他の企業内資産と比較したとき回転率が非常に低い。
回転率は資産の効率性を表す割合ともいえる。
オンバランス不動産は投資用不動産や金融資産と違いそれ単体が利益を生み出すわけではない（企業活動の礎という役割が強い）
したがって、オンバランス不動産のROIC（投下資本収益率）は高くない。
逆にオンバランス不動産のマージン（税引後営業利益率）は他の資産に比べて非常に高い。
企業が不動産の証券化を行う理由は、
①企業価値の向上
②戦略的焦点を研ぎ澄ます
③不動産運用事業を拡張する（自社ビルの自己利用や単なる現物保有から販路を拡大する）
といった意思決定の連鎖によるものである。
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ROIC（投下資本収益率）＝総資産投資収益（税引後営業利益）÷総資産
企業価値向上のための経済的利益＝総資本×（ROIC－資本コスト）
不動産を保有するのが普通の会社形態の場合は法人税と株主配当への課税がされる。
そのため、不動産ファンドでは二重課税されない或いは実質的に二重課税を回避できる法的な形態が選ばれる。
日本における特別法人は、任意組合、投資事業有限責任組合、匿名組合、信託、投資信託、投資法人、特定目的会社がある。