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不動産まめ知識

不動産証券化マスター

不動産証券化スキーム別に見る法務

◆SPC(Special Purpose Company)

 

SPCとは不動産証券化する不動産の買主であり、資金調達の主体であり、証券の発行体でもあります。

不動産所有者オリジネーター)から所有権を移転し、移転のための資金を調達し、証券を発行して回収を図る一連の流れを不動産流動化と言います。また、オリジネーターは、自身が不動産証券化のニーズを持つ者である場合が多いため、SPCに自ら出資をするスポンサーを兼ねるケースが多いです。

 

◆SPC(SPV)の種類

中継ぎであり、受け皿のような役割のSPCには根拠法(根拠となる法律)に応じていくつか種類があります、

 

GK-TKスキーム

このスキームの根拠となる法律は「会社法」になります。

合同会社(GK)が証券の発行主体であり、資金調達者となり、銀行と匿名組合(TK)から借入・出資を受けるスキームです。

合同会社は株式会社と違い、「会社更生法」の適用がありません。

また、最低資本金制度も無いため総じて簡便性が高いです。

デメリットとしては、合同会社社員の持分への利益配当は課税対象となるため、二重課税が発生することにあります。

匿名組合員への配当は損金算入出来ますので二重課税を回避できます。

また、有限会社と違い合同会社は所有・経営が不分離、一体化しています。つまり出資者以外は業務執行社員になれない、ということになります。

★GK-TKスキームで、GKがTK出資持分の取得者から集めた金銭を「有価証券」で運用する行為は、金商法2条8項15号に規定する「自己運用」と呼ばれる「投資運用業」の一つです。自己運用を行うGKは、運用登録が必要になりますが、導管体である合同会社に登録費用の負担をさせるのは難しいです。そこで「適格機関投資家等特例業務」として届け出ることで「自己募集」(自己私募)と「自己運用」を運用登録無しで可能にする方法があります。

 

TMK(特別目的会社)スキーム

TMKの根拠法は「資産流動化法」になります。

TMKの大きな特徴は税制面で有利であることで、配当所得の損金算入が可能です。(つまり、二重課税を回避することが可能です。)

デメリットは、根拠法が資産流動化法である為、対象不動産の流動化に関わる業務しか取り組めないことです。

TMKの役員はオリジネーターやスポンサーと関わりが無い者である必要があります。

 

REIT

GK-TKスキーム、TMKスキームを「資産流動化型」(モノありき)と呼ぶのに対し、REITは「資産運用型」(カネありき)と呼ばれます。

前者の主な目的が倒産隔離、所有権・受益権の移転であることに対し、後者は運用による配当金の分配(対株主)が主な目的になるので、

証券化対象の不動産の入れ替えが(ポートフォリオの再構築)多くなります。よって根拠法は資産流動化法ではなく「投信法」となります。

 

★借入(デット)と出資(エクイティ)

イレギュラーはありますが、基本的にエクイティはデットに「劣後」します。

つまり利益は先ず借金の返済に充てられ、その後に出資者へ分配される、という考え方です。

これはノンリコースローン(有限責任、対象不動産の売却額以上の請求はないローン)である以上当然ではありますが、

エクイティ出資者からの売却時期や適正な売却価格を逸脱した売却の圧力を避ける効果もあります。

 

SPC自体の倒産防止対策

SPCが倒産してしまう事は出資者をはじめ、ステークホルダーに大きな損害をもたらします。

SPCの執行業務内容を制限し、「導管体」としての役割に特化させることも勿論ですが、SPCの役員や議決権者が「計画倒産」に走ることのないように独立した第三者、「見届人」を用意する以下の仕組みがあります。

・ケイマンSPC

ケイマン島(タックスヘイブン)で設立したSPCにオリジネーターが出資し、そこから国内のSPCに出資する形を取ることでオリジネーターと国内SPCから議決権を排除します。ケイマンSPCの取締役には、現地のトラスティーサービス提供会社の社員等が就任します。

・一般社団法人

出資金のフローはケイマンSPCを一般社団法人に置き換えたモノです。

つまり一般社団法人が中間法人となることで、拠出者と議決権を持つ社員の分離が可能となります。

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