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不動産まめ知識

ビル経営管理

ビル経営管理「管理・運営」

 

ビルのLCC(ライフサイクルコスト)

イニシャルコストの4.5倍、うち7割はメンテナンスコストと言われている

 

PM業務

ソフト:CM、LM、AM・オーナーへの運営計画提案等

ハード:BM業者のコントロール

共益費の算出(新築時):維持管理費、水光熱費の想定→共益費原価の算出

 

ソフト分野

・維持管理計画

予防保全:法定点検、自主点検に基づいた不具合発生前の事前更新、改修工事

事後保全:突発的な故障等への迅速な対応が可能、テナントへの影響が僅少である等の理由で予防保全をしないカテゴリ

 

・リニューアル工事

経年劣化(設備寿命に近づいている)や陳腐化(現在のテナントニーズとマッチしない設備と化す)が主な理由

etc:コンバージョン(用途変更)、耐震補強

→商品性能、安全性、省エネ性の向上が見込まれる

 

・渉外業務

諸官庁対応業務

Ex:法定点検・検査の立会、報告書の保管等

・貸方区分取り決め

ビルの標準仕様や工事区分(ABC工事)の取り決め

・ビル管理法規

建築物衛生法

消防法

電気事業法

建築基準法

環境基本法

省エネ法

エネルギー消費性能判定機関による適合判定の制度

温対法

フロン排出抑制法

PCB処理特別措置法

廃棄物処理法

 

ハード分野

・主要3業務

設備管理業務、警備業務、清掃管理業務

・建築物衛生法

対象:3,000㎡以上の特定建築物

管理技術者の設置、帳簿書類の備付、立入検査・改善命令の対応

空調・給排水設備の品質管理、防虫・防鼠(IPM:総合的有害生物管理)

・消防法

消防用設備等点検報告制度

防火対象物定期点検報告制度

・空気調和設備

・給排水設備

・電気通信設備

・昇降機設備

・駐車場設備

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